こんばんは、アルキミスタです(*･ω･)
健康診断を行ってきたのですが、体重が3キロ増えておりました。。。
いや、やはり定期的に体重計に乗らないと、すぐ増えますねΣ(ﾟдﾟ;)
自己管理を徹底しようと決意した一日でした(･∀･)
さてさて、今日は実際に最初のアパート経営を始めたお話をしていきます。
一番最初は新築アパートからスタートします。
この物件は愛着があり、今でも保有しています。
1棟目
新築アパート、6世帯
間取りは1LDK 42㎡
表面利回りが9％程です。
借入期間は25年(300か月)
26歳の時に一棟目を建てたのですが、金利タイプは5年固定、金利は2.1%からのスタートでした。
当時固定金利があまり安くなく、今に比べるとだいぶん高いですね(;￣Д￣)
まあ、一棟目で実績がないからというのもあったのでしょうが。。。
この時は、とりあえず借りれればいいや！！！とあまり金利の事は考えていません。
後々は、金利交渉をするようになります(￣∇￣)
金融機関は取引が増えると金利を安くしてくれる事が多いので、頑張って金利を下げもらわないと、と決意したのでした。
流れとしては、まず最初に土地を探しました。
新築に関しては、まず土地を探してからアパートプランを当てはめるのが理想的です(^_^)
イメージしている建物を配置するには、最低100坪以上必要だったので、それを最低条件で探していましたね。
1ＬＤＫであれば、土地の広さが4世帯で100坪、6世帯で150坪程必要です。
あてはまりそうな土地を見つけたら、測量図を基に図面を書いておりました(*'-'*)
どうやったらすぐ申し込みが入るような魅力的な物件になるだろう？ と
決まりそうな間取りを考えて書くのは楽しんからですね(^_^)
『リビングをもっと広くしよう』とか『風呂を一坪にしよう』とか、
自分で好きにアパートを作れるのも、新築の魅力です。
ちなみに
私はよく、1LDKの間取りを好んで建てます。
理由としては、
①不動産取得税の還付が受けれる(1世帯登の記面積40㎡以上)
②単身、新婚両方の層を狙える
③家賃が高く取れる
④さほど回転は多くない(退去)
以上の理由からです。
新築の場合、１部屋あたり40を越えていれば、１部屋あたり1200万円の控除を受けれます。
また、土地の不動産取得税も軽減がありますので、ほぼ不動産取得税がかかりません。
税金は掛からないにこしたことはないからですね(＊ﾟ∀ﾟ)っ
一棟目の収支ですが、
月々の支払が約180.000円
月々の収支が約315.000円
月の表面キャッシュフローは135,000円
まあまあですね。
現在は金利が1.1%なので、月々16万程の支払いですんでいます。
約半分が手残りになっていますね。
新築でしたのですぐ満室になり、短期解約違約金を付けておりましたので、2年は退去が出ず、安定した利益を残していけました。
こうやって、一棟目に取り組んで、貯蓄を増やして次の物件に取り組んでいくことになります。
ちなみに、この物件の購入時にいろいろ細工をしてBMWを買ったのは、また別の機会にでもｗｗ
ではまた(*^･ｪ･)ﾉ
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