ども、アルキミスタです( ・ω・)
基本的に、ブログの更新は、3日に一度はするように心がけております。
しかし、仕事をしながら、書くネタを考えてパソコンで入力する作業は、、、
なかなか大変です(・・;)
何が大変かというと、、、
一番は時間を確保するのがですね(´Д｀)
仕事中はできないし、だからといって夜は接待とかよくあるし。。
ですので最近は、空いた時間にウォーキングしながらブログ書いています( ・ω・)
痩せれるし、ブログはかどるし、
時間の有効活用ですなw
さてさて、今回は、、、
アパート経営3棟目の実践記録です。
私は2棟目までは、個人名義でアパートを建てておりましたが、3棟目から法人名義で買っております。
他の記事で書いておりますが、1,2棟個人で所有できたのであれば、サラリーマンとしての税金還付には十分ですので、それ以降は法人でアパートを持つことをオススメしています(^_^)
セミリタイア生活を過ごす上では、法人は節税などで役に立つ存在なので、育てておいたほうがいい。
を見てね(^-^)
さてさて、3棟目ですが、非常に優秀な物件です。
2LDK 54平米 木造
12世帯、全世帯角部屋
月額家賃合計 680,000円
購入時の築年数は、新築から6年落ちでした。
表面利回りは10% ぐらいですね。
毎月の手残りキャッシュフローは25万円くらい。
アパート経営をやっている方ならわかると思いますが。。。
最近では、築浅の利回り10%超えの物件は
なかなか出ません。
昔はよくあったんですが、最近は高騰していますからね。
さて、後程説明しますが、今回は、、、
金利が少し高い金融機関でお金を借りています。
安い金融機関で取り組めていたら、月々30万円は残せている感じになりますが、、、
毎回毎回、金利が安い金融機関で取り組むのは無理がありますのでね。
元々の資産家で銀行からアプローチが来る方は別ですが,,,
私は元々貧乏サラリーマンなのでwww
今回の物件は築浅ですが、かなり優秀です。
基本的に新築や築浅のほうが利回りは悪くなるものですが、たまに優良物件が出てくる事があります。
この物件は、築浅で手直しがいらず、余計な費用がかからない物件の為、、、
実質利回りもあまり表面利回りと変わりません。
差し引かれるのは、固定資産税と管理料ぐらいですね。
まず何より有り難かったのが、、、、
物件が表に出ていませんでした。
表に出ていないというのは、ネットなど掲載されておらず、仲介会社と直接交渉できるという事です。
私の経験上の話ですが、、、
ネットに載ってる物件で、私が欲しいと思える物件を見たことがありません。
あ、土地は別ですよ、アパートの話です( ・ω・)
アパートば、いい物件であればあるほど,,
表に出ません。
ネットなどに載っている物件は、基本的には仲介会社が既存の顧客でまとめきれず、売れていない物件です。
ですので、不動産投資でいい物件を仕入れる為には、不動産会社とのパイプを上手に作り、新鮮な情報を持ってきてもらえるようになることが凄く重要になります。
に細かく書いていますので、よければ見て下さい( ・ω・)
この物件は売主様の諸事情で、やむ無く手離さなければならなくなった物件で、築年数も6年落ちとまだ新しく、特に手直しも必要ありませんでした。
しかも、満室(・∀・)
実質利回りも非常に良く、すぐ買付を出しました。
ただ１つだけ、問題がありまして(^_^;)
普通は、買付といいまして、購入申込書を書いて物件を押さえるんですね。
しかし、アパートなどの投資物件に関しては、、、
買付を出した順ではなく、銀行融資の承認がおりた順の優先権という事がよくあります。
わかりやすく言えば、、
買う意思があっても、融資の承認が遅ければ他の人にとられるという事です。
今回がそれでした(^_^;)
ですので、私のメインバンクである銀行を使っていれば、審査が通ったとしても、その前に他の人にとられる可能性があるのです。
私のメインバンクは審査に時間がかかるんですよね、金利安いけど(￣ー￣)
だいたい、3週間～1ヶ月くらい(+_+)
ですので、今回は銀行を変えました。
金利は若干高いですが、スピードがかなり早い銀行です。
今回は、書類提出から一週間で審査がおりました(￣ー￣)
早いです。いい早さですw
速攻で仲介会社に連絡を入れ、契約日を確定させ、契約をまとめました(・∀・)
こういう、スピーディな銀行との付き合いしておく事もとても大事です。
最低、1社は審査が素早い銀行を確保しておいたほうがいい。
いざというとき、凄く助かります。
どうしても欲しい物件が出たとき、スピードが遅くて買えないなんて、、、
笑い話にもなりません(~_~;)
こうやって、初めて法人でアパートを持つ流れになりました(・∀・)
かなりの利益を出している物件ですので、今後も保有を続けていく予定です(^_^)
今売れば、キャピタルゲインで1000万円くらいは抜けるでしょうが、保有しておいた方が利益を生むとの判断です。
物件の売り時に関しては、また後日ブログにアップしますね。
この物件以降は、全て法人で所有していく事になります。
ではまた！！
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