アパート、マンションの購入目線は？どんな物件を買ってるの？
こんにちは、アルキミスタです('ω')ノ
早速先日、アパートの買付けを入れて来ました(^_^)
無事審査も承認され、金額交渉の折り合いもつき、今から契約手続きに入って行きます( ＾∀＾)
不動産はご縁だったりするので、こうやって購入できるのは巡り合わせだったりします(ಠ_ಠ)/
不動産も人も、ご縁を大事にしないとですね(*｀･ω･)ゞ
さて、本日は、よく質問を受けるテーマを記事にしました( ｀ー´)ノ
アパート、マンションの購入目線はどんな感じですか？？？
どんなアパートは買ってよくて、どんなアパートは買うべきではないの？？？
このテーマについて真剣に考えていきましょう(*^-^*)
まず、大前提の話からになりますが、、、
アパート経営や不動産投資というのは、いろんなやり方があり、、、
正解というものがありません。
満室の物件を好む方もいらっしゃれば、空室が多いアパート、マンションを好む方もいます。
余談ですが、私の知り合い、空室ガラガラの物件が得意な強者の方もいらっしゃいます('ω')ノ
清水まさふみさんという方です
ニックネームは全空王子です（＊´・∀・＊）
全部空室の物件とか、ガラガラの物件を再生して満室にするというやり方で、上手くいけば非常に収益が上がるやり方ですね
凄いですね、初心者には絶対おススメできないやり方です(((^_^;)
さて、上記のように、やり方というのはいろいろあって当たり前で、、、
自分に合ったやり方でいいと思います。
自分に合ったやり方を探し出して、得意分野を強化していくといいです。
結論を言うと、儲かれば正解なんですね(*'ω'*)
ただ、やみくもにアパートやマンションを買えばいいという事ではなく、、、
自分なりのルールを決めた方がいいです(^-^ゞ
自分なりのアパート、マンションの購入目線を決めておいて、物件が出た時にすぐ動けるようになっておくといいと思います。そうする事で、タイムロスもなく、目線がブレずに物件購入できますね。
ちなみに、私にも私なりの物件購入ルールがあるので、参考にそれを書いていきますね(*^-^*)
参考にパクってもいいよw
まず、構造についてです。
〇木造
〇軽量鉄骨造
〇鉄骨造
〇RC
と、構造がありますが、、、
私は全て買います。構造に縛りを設けてはいません。
RCばっかり買う方もいらっしゃいますが、そこに限定して、木造を買わないというのはもったいないと思っております。
確かに耐用年数が短く、木造や軽量鉄骨造の築古だと融資が出にくいという事もありますが、、、
木造等は、解体が容易な為、以下の選択肢を取る事ができます。
○解体して、更地売りする
○解体して、新築を建て直す
つまり、立地がいい木造築古であれば、、、
RCより無駄な費用が掛からない
という事になります(^_^)
RCは耐用年数が長く、融資を長く引っ張る事ができますが、、、
解体費用や維持管理費は木造等に比べるとすこぶる高い
という事を理解しておきましょう(・∀・)
さて、次に、築年数と利回りです。
○木造物件、軽量鉄骨、鉄骨造物件
築10年以内 利回り10%以上
築15年以内 利回り13%以上
築20年以内 利回り18%以上
築25年以内 利回り20%以上
築25年以上 利回り25%以上
○RC物件
築10年以内 利回り8%以上
築15年以内 利回り10%以上
築20年以内 利回り13%以上
築25年以内 利回り15%以上
築25年以上 利回り18%以上
基本的には、私のアパートの購入目線とマンションの購入目線はこんな感じです。
そんなに厳しい目線ではないと思っております('Д')どちらかと言うと、アパート購入目線としてさ緩いんじゃないかな？
もっと厳しいアパート購入基準の方もたくさんいらっしゃると思いますが、私は我慢できずに買いますｗ
しかしながら、、、
基本的に、この購入基準から低い利回りだと購入しません。これより厳しいと、キャッシュフローがあまり残らないからです。(あくまでアルキミスタ目線)
しかし、加点と減点は多少あります。
例えば、、、
○積水ハウス、東建コーポレーション、大和ハウス施工の物件は加点して、少し利回り悪くても買う
○大東建託、レオパレスはよほど安値じゃないと買わない
などがあります(*´з`)
私は賃貸仲介も経験しておりますので、ハウスメーカーの特徴を完全に理解しております。
大東建託とレオパレス物件は基本的に欲しくありません(; ･`д･´)ｗ
何で欲しくないか気になる方は、LINE@に登録して気軽に聞いてきて下さいw
でも、よほど安かったら買うかな？ぐらいの感覚ですね(・∀・)
但し、例外があります。
立地が一等地、もしくはそれに付随する好立地、駅近アパート、駅近マンションの場合のみ、、、
利回りが悪くても買う場合があります('ω')ノ
これは、将来的にRCを建て直す前提での購入ですね。ですので、とりあえずキャッシュフローが少なくても、支払いが出来ればいいかなという感じです。
さて、次は場所ですね('ω')ノ
全国各地、いろんな場所に物件を持っている方もいらっしゃいますが、、、
私は基本的に九州限定で探しておりますが、全国どこでもいい物件あれば買います(*´ω｀)
しかしながら、融資の問題で、圧倒的に近場のほうが簡単に購入できるので、近場ばっかり買っている現状ですｗ
北海道とか欲しいんですけどね。誰か情報あったら下さいね、まとまったら紹介料出しますので('ω')
実は、最低限の購入基準は上記ぐらいで、比較的他の方に比べれば厳しくありません。
しかし、利回りの基準だけでも、高値の物件を簡単に除外する事ができるので、自分なりのアパート購入基準は必須かとは思います。高い物件買う気にならないしねｗ
低キャッシュフローの物件なんか、検討意味ないです(￣▽￣;)立地がすこぶるいいならいいけど
繰り返しになりますが、不動産の購入基準というのは、人それぞれで、何が正しいというのはありませんが、、、
自分のルールを決めておくと、ブレずに投資できます。
ですので、自分なりのルールを決めて、物件を探してみて下さいね(^_-)-☆
そのうち、いい物件に出会える事を祈っております(^ー^)
ではまた♪
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