不動産投資実践記録

アパート経営4棟目実践記録

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こんばんは、アルキミスタです(´・ω・`)

 

最近旅館とか旅行のブログに偏ってたので、そろそろメインの不動産投資の話も書かないといけないなと思い、この記事を書いていますw

 

今回は、、、

 

アパート4棟目の実践記録になります(゚ω゚)

 

さてさて、この話をするには、少し私の身の上話をしなければいけません( ̄ー ̄)

 

 

 

私はある不動産会社に10年程努めておりました。

 

 

しかし、4棟目を建築する際に退職しています。

 

 

まあ、理由はいろいろありますが、一番の要因は、、、

 

 

アパートを買ったり建てたりするのを控えないといけない社風になった

からです。

 

 

私の目的は、セミリタイアする為に不動産を買い増していき、資産構築する事です。

 

ですので、アパートを買っていけないのであれば、、、

 

 

その会社にいる意味が全くありません。

 

まあ、役員とかでも法人化して黙って買ってる人いるので、バレなければいいのかもしれませんが、、、

 

バレていちいち文句言われるのも面倒ですし。

 

そんなこんなで、目的が阻害されるので退職を決意しました(^_^)

 

別に他の会社でサラリーマンを続ければいいだけですしね。

 

ただ、辞める前に、もう1棟ぐらい建てようか。。。

 

という事で、至急土地を探し始めました。

 

 

なるべく短期間で増やす為には、退職する前に増やしておくべきだ。。。

 

と考えたわけですね(^_^)

 

 

なぜなら、、、

 

辞めてしまった後に融資を申し込むとなると、承認をとるのが難しくなる可能性があったからです。

 

一時的にではありますが、給料が下がる可能性もある訳ですし。

 

 

さてさて、そうやって土地を探していたところ。。。

 

条件が合う土地を見つけました(*´ー`*)

 

当時の土地の写真もあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

うん、荒れてますねwww

 

私はこういう荒れ地とかを買うのが好きです(^_^)

 

何故なら、、、

 

見映えが悪く売れにくいので、金額交渉しやすいからです(゚ω゚)

 

きちんと整地すれば全然綺麗になるんですけどね。。。

 

人間は何事も見た目から入りますから、綺麗になったイメージが沸きにくいんですね。

 

わかりやすく言えば。。。。

 

 

不細工だけど、整形したら美人になるからどう???と紹介されても、、、

 

美人になった状態を見ていないので決めれない感じですw

 

 

まあ、そんなこんなで、この荒れ地に見える土地を整地して、、、

 

結果的にこうなりました(´・ω・`)

 

 

 

 

 

1LDK 4世帯

2LDK 2世帯

合計6世帯

月々収支 349,000円

金利1.7%

竣工1ヶ月にて満室

月額キャッシュフロー 152,000円

 

。。。と、収支は問題ないんですが、、、

1つ問題が出まして(^_^;)

 

 

今回、取引をした金融機関は、、、

比較的、厳しめの銀行になります。

 

 

融資に取り組んだのは、、

前回の アパート経営3棟目実践記録  の直後でしたので、、、

 

 

この融資の申し込み時点で、私の借り入れは2億ぐらいになっておりました(^_^;)

 

 

ただ、おそらく、2億の借入を正直に申告したら融資が通らない可能性が極めて高くなる為。。。

 

 

買ったばかりのアパートは伏せて審査に挑みましたww

 

それで、いざこざあって、何とか承認は取れたんですが、、、

 

想定と違う展開になりました(´Д`)

 

 

 

以下、、、銀行とのやり取り

 

 

 

銀行『アルキミスタさん、審査は通ったんですが、、、』

 

 

私『ですが???』

 

 

銀行『融資期間が25年から22年に短縮になります』

 

 

私『え、何でですか???』

 

 

銀行『アルキミスタさんは年齢の割に借入が多すぎるので、、、本部が融資期間を短縮しろと言ってきまして。。。』

。。。

 

やっぱり何か言ってくると思ったよww

 

考え方が固い銀行はよくあるんですよね。

 

『借入が多すぎる』とか言って、条件が悪くなったり審査不可になったり(´Д`)

 

 

こういう銀行との取引は基本的に時間の無駄です(゚ω゚)

 

 

次回以降も同じことを言ってきて、貸し渋ってきます。

 

 

根本的に考え方が保守的なので、イケイケな私とは相性が悪いです。

 

 

ちなみ融資期間の短縮ですが、、、

 

これ、実は結構困った問題です(^_^;)

 

 

 

基本的には、新築の場合は25年~で融資を申し込むのですが、、、

 

25年で組めるとばかり思っていたので、収支を25年で計算していました。

 

それが短縮されるとなると。。。

 

 

月々のキャッシュフローが悪くなります(´Д`)

 

 

22年の場合・・・月々手残り 130,000円

25年の場合・・・月々手残り 152,000円

 

と、、、毎月22,000円程、手残りが少なくなります。

 

 

 

私の基本的なスタンスは、、、

 

キャッシュフローを多めに残しつつ貯金し、次の融資に備える。

 

です。

 

ですので、融資期間を短縮され、キャッシュフローが悪化するのは、、、

 

 

すこぶる困ります(;´д`)

 

 

当初の計画とも違うし、、、この銀行とも付き合う必要性が無くなった為。。。

 

借りるだけ借りて、早々に売ってしまおう(°∀°)グヘヘ

 

という考えに切り替えました(´・ω・`)

 

 

んで、完成から2ヶ月で売却しましたwww

 

 

ちなみにですが、、、

 

融資を受けた銀行と、いい付き合いをしていきたいのであれば、、、

 

このやり方はタブーです。やらないようにして下さい。

 

良い子のみんなはマネしないでねw

 

 

他に欲しい物件が出来たのと、、、私はもうこの銀行と付き合う必要がないと思った為、、、

 

 

今後付き合えない可能性を含めて強行突破しましたwww

 

 

そもそもですが、、、

 

早期売却前提の計画の場合、そもそも融資をしてくれませんので

理解した上で計画を組んで下さい

 

アパート融資はあくまで保有が前提になります。(数年して売るのは有り)

 

 

ちなみに、この件で銀行からめっちゃ嫌がられたのは言うまでもありません(゚ω゚)www

 

ただ、この4棟目のアパートを売却したおかげで。。。

 

5棟目の物件を買うことが出来ました。

 

この話は、次回の5棟目の実践記録にてお話しますね!(^^)!

 

 

ではまた(^u^)

 

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