不動産投資実践記録

アパート経営5棟目実践記録

投稿日:

こんばんは、アルキミスタです( ・ω・)

 

 

さてさて、今回のお話は、、、

 

 

アパート経営5棟目実践記録です(⌒‐⌒)

 

 

この物件は、私がどうしても欲しくて無理して買った物件になります(^u^)

 

 

詳細は、、、

 

銀行からたくさん融資を引き出す為にやること

 

に書いておりますので、よかったら見て下さい(^u^)

 

 

実際は6棟目になりますが、大人の事情により、5棟目と入れ替えて書かせて頂きますw

 

 

 

不動産賃貸業していた方なら写真を見てすぐ分かると思いますが。。。

 

 

 

 

東建コーポレーション施工の物件になります

 

 

構造 鉄骨造スレート葺2階建て

平成12年築 2LDK  54㎡

8世帯 満室 

表面利回り 10.6%

 

なかなかですね(^u^)

 

設備は普通ですが、、、

 

この物件にはこれつけてます( ・ω・)

 

 

 

ICカードキー( ̄^ ̄)

 

カードをかざすだけでドア開きますし、カードキーを亡くしても、暗証番号で開けることができますので、カギを紛失しても何とかなって便利です(*ゝω・)ノ

 

 

 

この物件は、表面利回りが飛び抜けて高いわけではありませんが、凄く魅力的な物件でした。

 

どこが魅力的かというと。。。

 

 

立地がかなりいいことです(^_^)

 

 

 

 

市の中心部まで車で5分以内で、商業施設や飲食店もすぐ近く、バイパス沿いの好立地です( ・ω・)

 

コンビニや飲食店、駅などが近いと、入居促進に繋がりますからね。

 

 

新築の場合は利回りを重視して、あえて多少田舎の地域を好んで建築しますが、、、

 

 

中古の場合は考え方が違います( ̄ー ̄)

 

 

中古の場合は、下手な物件を買うと、売却が困難になる場合があります。

 

何故ならば、、、

 

 

銀行が耐用年数をシビアに考えているからです(;´д`)

 

 

 

私は売買仲介上がりなので、収益物件に融資を付けるため、銀行をずっと回っていたことがあります。

 

当然ながら、築年数が古い物件も取り扱うわけですねφ(..)

 

 

ですので、今までに何度もですが、、、

 

 

『物件の耐用年数があまり残ってないので、うちでは融資がしにくいですねー』

 

 

みたいな事を言われ続けて来たんですね。

 

ですので、、、、

 

築年数が古い物件を安易に保有するのは、リスクが高い

 

という考え方を持っております( ̄ー ̄)

 

何故ならば、、、

 

売りたい時に融資が付かず売れないからです(;´д`)

 

 

ずっと保有し続けるなら関係ないでしょうけどね。

 

ですので、中古を買う際は、以下の点を特に気をつけて買っています。

 

 

◯購入後、売却が見込める物件か

◯保有した場合、一定のキャッシュフローを安定的に確保できるか 

◯再建築した後、客付けができる立地か

 

です。

 

上記の条件を基本的に満たす物件のみ購入をしております( ・ω・)

 

今回の物件は、、、

 

〇保有してても良し

〇売却しても良し

◯将来的に建て替えてもよし

 

と、幅広く対応できるので、即購入に踏み切ったわけです( ・ω・)

 

 

いやー、本当に情報元に感謝です(*ゝω・)ノ

 

 

ちなみにですが、、、

 

 

こういうお買い得物件というのは、ほぼ間違いなく表には出ません。

 

今回情報を頂いたのも、、、

 

私と長くお付き合いをしている不動産の方からです。

 

 

当たり前ですが、、、

 

話を持ってきてくれたのは、私だけです。

 

ですので、私のみが情報を独占できた訳です(人´∀`)♪アリガタヤ

 

 

こういう表に出ない情報こそ一番価値がある物であり、、、

 

こういう人脈こそが、不動産投資では一番大事です。

 

 

 

 

物件の探し方について、コンサルティングしてるお客様や、不動産投資に興味がある方からよく質問を受けます。

 

『いい物件を探しているけど、ネットになかなか出てこない。どうやって探しているか???』

 

 

最初のうちは、ネットで探してしまうんですよね。いい物件が載ってないか??と。。。

私も、新人の頃はそうしていました。

 

 

ですが。。。

 

ネットで探しても見つかりませんよ( ̄ー ̄)

 

 

もし、ネットで収益物件を探して回っている方は、、、

 

ハッキリ言いまして時間の無駄です(^_^;)

 

何故かわかりますか???

 

 

いい物件でなく、売れてないからネットに載っているんです。

 

 

いい物件であれば、ネットに載せる前に、お抱えの優良顧客に情報を流して、確実に話をまとめると思います。

 

 

私なら必ずそうします。

 

 

本気でいい物件を探しているのであれば、、、

 

 

有力な情報元と仲良くなる事を考えて下さい( ̄ー ̄)

 

それが一番近道です。

 

 

私は、接待交際費で、年間600万円程使います。

 

そのお陰で、いろんな業者様と交流が出来て、表に出ない物件情報がたくさん入ってくるようになりました

 

 

ここまで極端にやる必要はありませんが、、、

 

優秀な情報元と仲良くなるのが一番の近道ですので、飲みに行って下さい(^_^)

 

 

何回も言うようですが、、、

 

 

不動産投資で大事なのは情報人脈です!!!

 

ではまた( ・ω・)

 

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