不動産投資実践記録

アパート経営8棟目実践記録

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アパート経営実践記録の8棟目です( ^∀^)

 

こんばんは、アルキミスタです(・∀・)

 

 

さて、今回は私の所有物件のお話になります(´ω`)

 

 

実際は9棟目ですが、8棟目は外壁塗装中なので、入れ替えてブログを書かせて頂きます(⌒‐⌒)そっちの話も近いうちに書きますね(・∀・)

 

 

 

以前のブログに書きましたが、今期の私の決算書は無双モードになっておりますw

 

ですので、物件を鬼のごとく買い足して行く所存でございますぜ(ノ∀`)+○゚*。・

 

今回の物件は、無双モード一発目の物件となります(´ω`)

 

 

私が何を言っているか分からない方は、下記のリンクを見てね↓↓↓

 

 

2018年の振り返りと2019年の目標 不動産投資編

 

 

 

 

さて、実はこの物件ですが、、、

 

 

一度も現地を見ずに購入した物件であります(´・ω・`)w

 

グーグルマップで見ただけで決めましたwww

 

 

当たり前の話ですが、アパートやマンションなどの収益物件を見る場合は、必ず現地を見ますし、見るべきです。

 

 

見ないで決めるなんて危険です(ヾノヾノ・ω・`)

 

 

といいつつ、見ないで決めてしまった訳なんですがww

 

 

さて、見ないで決めた訳ですが、、、忙しかったというのもあるんですが、、、

 

 

大きな理由の一つとしては、、、

 

 

積水ハウス施工のアパートだったからです(`・ω・´)

 

さて、私は賃貸営業から経験しているので良く分かるんですが、、、

 

 

積水ハウスの安心感は非常に高いです!

 

正直、今世間を賑わせているレオパレスとは雲泥の差です。

 

 

 

積水ハウスは住宅メーカーとしては日本一ですし、何より建物の作りがしっかりしております(^_^)

 

 

 

他と大きく違うのは、、、

 

 

中古として購入後も、積水ハウスの保証を引き継ぐ事ができます(・∀・)

 

 

これ、大きなメリットです!!

 

 

何か重大な瑕疵が見つかったとしても、積水ハウスが面倒を見てくれるという事ですね(^_^ゞ

 

基本は10年ですが、延長で20年に引き伸ばす事もできます。今回購入した物件がそうでした(*・ω・)

 

 

これも物件を見ずに決めた要因の一つになります。

 

 

ちなみに、この物件の情報を頂いてからのスピードはかなり速いですwww

 

①物件情報を貰う→②買付けを出す→③融資をまとめる→④購入決済

 

 

一連の流れはこの流れですが、、、

 

①から②までに1日、③までに一週間ですw

 

 

我ながらいいスピードですw ある意味早漏ですなwww

 

 

さて、それでは建物のスペックです(^ー^)

積水ハウス施工 平成17年築

福岡県飯塚市

2LDK、3DK複合 12世帯

土地面積 1298.48㎡(392.79坪)

建物面積 655.66㎡(198.17坪)

積水ハウス一括借上

入居 11/12  一部屋空き

毎月手残りキャッシュフロー

約200,000円 

表面利回り10.9%

 

 

さて、今回は条件が良かったので一括借上にしております(´ω`)

 

別に一括借上にしなくても問題ない物件ではあるのですが、担当の方がいい条件でまとめてくれたので、そのまま借上で継続してあげようという話になった感じですね(*・ω・)

 

 

月々の手残りが200,000円と記載しましたが、これは一括借り上げの金額です。

 

ですので、退去があったとしても200,000円は保証されてるという訳です(^_^)

 

実は一括借り上げと他に、退去時補修費負担というパックに入っておりまして、、、

 

月々一定の金額の負担をすることで、退去時にかかるクロス張替えやリフォーム代を不要にしてもらえるという特約です(^ー^)

 

 

ようするに、月々200,000円という金額は、退去時補修費まで引かれた金額になりますので、、、

 

 

退去時のリフォーム代が今後かからないという訳です( ´∀`)

 

これ、大きなメリットです(;´Д`)ハァハァ

 

修繕費って結構馬鹿にならないので、そのリスクを軽減できるというのは、大きなリスクヘッジになりますし、キャッシュフローの増加に繋がります。

 

積水ハウスのアパートで借上を検討されている方は、この特約には入っておいたほうがいいですね(^_^ゞ

 

 

さて、今回の物件購入のポイントは3つです(っ`∀´*)

 

 

まず一つ目は、、、

 

1、土地が400坪近くあること

 

今回のアパートの土地は400坪弱程度敷地があり、閑静な住宅街に建っております(*・ω・)

 

したがって、建物がダメになった後の選択肢としては、、、

 

分譲地を造って売却する事もできますし

 

再びアパートを建て直す事もできます

 

 

ようするに、出口が見える物件なんですね(´ω`)

 

 

次に二つ目ですが、、、

 

2、最近、外壁塗装をしてあること

 

築年数は比較的新しいのですが、何故か外壁塗装をしてあります(・∀・)

 

外壁塗装は結構バカになりません、一気に大量のお金が出ていってしまします( ̄▽ ̄;)

 

つまり、将来的に掛かる数百万という補修費が浮くという訳ですね(*・ω・)

 

 

そして最後のポイント。

3、積水ハウスのアパートであること

 

くどいですが、私の積水ハウスの評価は高いです。レオパレスや大東建託とは全然違います。

ですので、若干割高でも積水ハウスであれば買うようにしています(⌒‐⌒)

 

積水ハウスというブランド力もさることながら、間取りや設備もいいので、入居率もいい物件が多いですしね(´ω`)

 

 

 

さて、そんなこんなで、2019年一発目の物件の購入をする事が出来ました(^_^ゞ

 

 

最近の動きですが、融資が厳しくなったとはいえ、アパートやマンションの売物件はなかなかの数が出てきています(´・ω・`)

 

私の元にもたくさんの物件情報が集まってきましたが、土台に乗る物件がなかなかありません。

 

割高な物件を買う気にはなれないので、辛抱強く物件を探していかないといけません(((^_^;)

 

いい物件に巡り合う確率は非常に低いですが、、、

 

今回の積水ハウスのアパートみたいに、突発的に話が出てきて、すぐまとまる事もあります(´ω`)

 

 

いい物件との出会いは、本当にご縁だと思いました。イメージ的に、結婚と似ていると思います(・∀・)

 

この調子で頑張って、アパートやマンションをどんどん買い足していきますぜ(°∀°)

 

 

ではまた(⌒‐⌒)

 

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