こんばんは、アルキミスタです(^_^)
今日は真面目な話をしようと思います。
まあ、いつも真面目なんですがwww
今日のテーマは。。。
『銀行からたくさん融資を引き出す為にやること』
です。
私のブログを見ているということは、、、
『セミリタイアしたい』
と少なからず思ってらっしゃるかと思います。
アパート経営を始め、セミリタイアを本気で目指すとなると、いろいろ問題になってくる事があります。
その一つに、、、
『次を買いたいけど、銀行がなかなかお金を貸してくれない』
があります。
というのが、、、
一棟目は比較的なんとか融資を引っ張る事ができます。
しかし、2棟目となると、手こずる方もいると思います。
というのは実は理由があって、、
銀行のある基準が１つの原因になっています。
それは、、、
『支店決済か、本部決済か』
です。
わからない方の為に、細かく説明致しますね。
銀行の融資担当が、アパート経営をしたいお客様にお金を貸し付ける為に、やらないといけないことが多々あります。
それをクリアし、融資の承認をとる訳ですが。。。
その中の基準の一つに、、、
融資金額の規程があります。
具体的には、、、
『ある一定の金額を越えると、支店の協議だけではなく、本部の協議も必要』
というものです。
支店決済と本部決済の違いですが。。。
支店決済は、支店長の許可が出れば融資実行できる
のに対し
本部決済は、本部の上層部までの許可が必要
なんです。
これ、とても大きな違いです。
何が違うかというと。。。
審査の難易度が格段に違います。
もう、本部決済になると、なかなか通りません。マジで通りません。
※実績と資産を持ってるオーナーは本部決済でも問題なく通ります。
もちろん銀行によって違うんですが
この支店決済枠が1億ぐらいで設定されている銀行が多いのです。
※金融機関によってはそもそも全て本部決済の場合もあるし、支店決済枠がもっと高かったり低かったりもします<`～´>※
ですので、、、
融資が1億を越えると行き詰まる人が増えます。
私が推奨しているセミリタイア生活をする為には、、、
1億程度の借入では不可能です。
ですので、『いかにたくさんの物件を買うか』という目標を達成する為には、、、
融資金額を増やす事は、クリアしないといけない問題なのです。
この1億という上限は、、同じ銀行内での話なので、他の金融機関で借りればいいと思われる方もいらっしゃいますが、、、
他の金融機関でも、『既に他銀行で1億借りています』というと、、、
それなりに警戒してきます。
◯うまく運用できているのか？
◯入居率はどれくらいか？
◯どれぐらいの預貯金があるのか
など、場合によってはかなり細かく見てきます。
詳しくは私が推奨している方法 http://www.alchimista-s.com/apa-towotannkikanndehuyasu/
を見てね
上記を用いたとしても、限度があります。
ですので、、、
『一定以上の融資を引き出すのに、どうすべきか』
という事を事前に考えておく必要があるのです。
まず、必ず守って頂きたい事
１、アパート経営で余ったお金に手をつけない
これ、本当に本当に大事です。
新築の5000～6000万程度のアパートを持てた場合。。。
銀行への支払いを終えた後で、、、
『毎月、新卒社員の給料の手取り額』
ぐらいは余ってると思います。
使いたくなる気持ちはわかりますが。。。
使わないで貯金して下さい！！！
これを使わないで貯金できる人は。。。
『銀行への健全なアパート経営をアピール出来る上に、きちんと貯金をするしっかり者』
と、銀行にアピールできるんです。
これが、一定以上の融資を引き出す最大の秘訣です！！
銀行が特にしっかり見ている審査項目に
『自己資金』
があります。
もし『本気で欲しくなるお買い得物件』
が出た時に、、きちんと貯金をしていれば
『融資のペースが早くても何とかなる』
事があります。
これは去年の私の実例ですが。。
昨年の8月10日、私は1億中盤ぐらいの金額のアパートを買いました。
さすがに住所は消しますよw
それで、暫くは融資は難しいだろうなーと思っていたのですが、、、
ある方から、電話がありました。
『いいアパートの裏情報があるけど、買う？』
マジですか(ﾟωﾟ)買います！買わせて下さい！！
と、即答しようかしましたが、、
いっけね、2ヶ月前にでかいの買ったばっかだった(;´д｀)
しかし、、、
こんな優良物件なかなか出ない！！
そこで考えた私は銀行の支店長代理に相談し、、、
『自己資金ブッ込むから買わせて下さい！！！最悪1000万まで出します』
とお願いし、
『それなら何とかしてみよう』
と返事頂き、、、
買えました(￣ー￣)
2ヶ月で2億越え(ﾟωﾟ)
普通貸してくれないんでしょうが、、
◯優良物件だった
◯預貯金を貯めていた
◯自己資金も1000万まで出していい
という事が評価され、過去最高スピードで同じ銀行で買い増す事ができました。
上記事例を見て頂きわかるように、預貯金と自己資金があれば
『本当に買うべき物件が出たとき、動きやすい』
んですね。
ですので。。。
『セミリタイアを本気で目指すのであれば、目先の欲は我慢して貯金しよう！！』
これがまず1つの大事なこと。。
そしてもう１つ大事なこと。。。
2,資産の入れ替えをする
これです。
資産の入れ替えとは、、、
『所有物件を売って、新しい物件を買う』
事です(^_^)
先程話をしましたが、銀行は一定金額以上の借入があると、次の融資を嫌がってきます。
しかし、、、
『売却によって残債が消えると、その分はなかった事になる』
んです(^_^)
つまり、、、
『アパートを売却してキャピタルゲインで儲けて、次を買ってまた売ってキャピタルゲインで儲ける』
という事が可能なんですね(ﾟωﾟ)
ただし、赤字で売ったらダメですよ！！
売った方がいいのは、、、
『キャピタルゲインでそれなりの利益が見込める場合』です。
これを上手くやれば、かなりの利益が出ていき、預貯金が貯まっていきます。
そうすると、自己資金が出せるようになり、大きな融資を引き出す事ができるようになります。
今回の話をまとめると。。。
『銀行からたくさん融資を引き出す為にやることは、アパート経営で浮いたお金をきちんと貯金し堅実な運営をアピールしながら買い増していき、時には資産の入れ替えをしながらキャピタルゲインで利益を出しつつ資産を増やしつつ、更に買い増す』
ですね(´･ω･｀)
ではまた！！！
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