おはようございます、アルキミスタです(￣^￣)
今回は、少し真面目な話をしていきたいと思います。
いつも真面目なつもりですけど、今回は特に真面目な事しか言いませんw
2018年、皆様はいかがでしたしょうか？？？
私はどうだったか？？？昨年一年を振り返ってみました(´ω｀)
2018年は、スルガ銀行の不正融資問題で、銀行の引き締めの影響を大きく受けた年でした。
私のお客様にもアパート融資を受けた方がたくさんいらっしゃいますが、以前のようにスムーズにいかなくなってきております。
特に、、、
新規取引銀行に関しては、明らかに今までと態度が違うと感じました。
どういう事かと言いますと、、、
『既存で融資している取引先はともかく、取引のない新規の方のアパート融資は積極的にはやってないですねぇ』
みたいなスタンスの金融機関が増えた気がします。
もちろん、新規で借りる事も可能です。しかし、、
融資のハードルが上がっているのは間違いありません。
金融庁から『アパート融資を控えろ』と通達があっている以上、やむを得ない事かもしれません。
しかしながら、私アルキミスタは、、、
これをチャンスと捉えました。
何故かと言うと、融資が承認されにくいということは、購入する人が限定される訳です。
そうなると、物件が以前ほど流通しなくなり、競争が沈静化し、価格が落ち着いてきます。
融資を受けれる人が少なくなれば、相場が下落するという訳です。
要するに、、、
アパート安く買えるチャンスって事です(・∀・)ｸﾞﾍﾍ
アパートに関しても、他の商品もそうですが、、
需要があって価値が上がるので、買う人が少なくなると、価格が下がっていくんですね。
つまり、今から数年間は、、、
大きなチャンスがやって来ると予想しました。
という事で、私、アルキミスタが2018年にとった行動は以下の通りです。
○よほどお買い得物件以外は手を出さない(無駄に借入を増やさない)
○最高の決算書を作るために、物件を整理する
ちょっと、説明していきますね。
銀行融資が厳しくなってきているとは言え、相場の下落には多少の時間がかかります。
実際のところ、『アパート買わないか？』みたいな話はたくさん来ましたが、、、
ほとんど買っておりません。
何故なら、、、
安値で来た時に買えばいいからです。
基本的に、私は高値買いはしません。よほどの希少な立地であれば買うかもしれませんが、基本的にはオススメしません。
なぜなら、融資を圧迫するからです。
アパートの高値掴みは、取り返しがつかなくなる事が多いです。
以下のような話をよく聞きます。
○売りたくても高値なので売れない
○耐用年数を超過していて、売りたくても融資がつかない
不動産投資は取引金額が大きく、失敗としても損切りがしにくい商品です。思ったほど高値で売れず、残債が消えず手出しが大量に出る場合もあります。
ですので、いかに安く仕入れるかが成功の鍵となります。
つまり、、、
急ぎで購入する必要性が全くないんです。
ですので、2018年の購入物件は、、、
僅か21世帯です。(うち1つは区分)
あえて高い状態の物件を買う必要性は全くなく、下落しきったときに買えばいいんです。株と一緒ですね。
ちなみに、2018年に購入したアパートは、かなりのお買い得物件ですので、後日ブログにアップさせて頂きますね✨ただ今リフォーム中なので、暫くお待ち下さい♪
では、2018年はアルキミスタは何をしていたのでしょう？
実は、特に大した事はしておりませんｗ
と言うのは冗談で、、、
見栄えのいい決算書を意識して作っておりました。
何故ならば、、、
決算書の内容が良いと、物件の購入がすこぶる容易になるからです。
では、決算書の内容を良くする為に、具体的に何をしたのか？？？
特に、力を入れたのが、、、
物件の売却です。
当たり前の話ですが、物件を売却すると、、、
売上が激増し、残債が減り、相当の利益が出る
ことになります。
つまり、アパートの購入を考えている場合は、所有物件の売却からの購入というのは非常に効率のいい方法となります。
購入→売却→購入→売却
これを繰り返し行う事によって、、、
『銀行が融資をしやすい決算書ができる』
わけなんですね。
物件を売却する事によって発生するメリットは以下の通りです。
○借入が減る
○借入が減った分、他の融資に回せる
○自己資本比率が増える
○キャッシュが純増する
○売却実績を作る事により、銀行に上手に資産運用ができるとアピールできる
と、良いことずくめなんですね(´・ω・｀)
私の決算は1月末なので、今月で決算書の締めになりますが、、、
物件の購入→売却を繰り返し行ったおかげで、、、
今期の決算書は無双モードになりますw
決算書が届く3月以降は、、、
良い物件が出たら、鬼のごとく購入する予定です(・∀・)ﾌﾌﾌ
この波に乗って物件購入が順調に進んでいけば、、、
ここ数年で、サラリーマンを完全引退することができます(;´Д`)ﾊｧﾊｧ
『もう儲かってるから、セミリタイアしていいんじゃない？』
と周りからよく言われます。
実を言うと、既にセミリタイアをしようと思えばできるのですが、私アルキミスタは、、、
金遣いがかなり荒いので、人並みの不労所得では生活できませんw
クレジットカードの毎月の使用金額が、100万円を切ることがありません(￣▽￣;)ですので、なかなかサラリーマンを辞めれないんですよねぇw
前にも書きましたが、私のサラリーマンの退職基準は、、、
お小遣いが月500万円に達した時点です。
上記ぐらいの金額があれば、お金に困る事はないという結論です(・∀・)
『節約したら？』とも言われますが、、、
私は節約が苦手ですw
節約するくらいなら稼げ
これ、私の自訓ですw
お金を節約するくらいなら、投資に回して増やせばいいって考えですね(*｀･ω･)ゞ
さて、少し話がそれましたが、、、
改めて、2019年の目標は、、、
物件購入純増100世帯を目標に進んでいきたいと思います(^_^)
融資が厳しくなっても、やり方次第ではこれぐらい普通に増やせるはずです。
2019年は、不動産投資家の方にとっては勝負の年になると思っております。
共に、銀行融資を開拓し、物件を購入していきましょう✨
ではまた(^ー^)
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