不動産投資の考え方

区分所有、分譲賃貸って儲かるの???

更新日:

こんばんは、アルキミスタです(・∀・)

 

 

今日は、よくお問い合わせ頂きます、区分所有の投資についてお話したいと思います。

 

 

 

区分所有って???

 

 

と思われた方の為に説明しますね( ´_ゝ`)ノ

 

 

区分所有とは、分譲マンションの事です。

 

その一室を購入し、貸したり住んだりできます。

 

世の中には、その区分所有を購入し、賃貸で貸して家賃収入を得ている方もいらっしゃいます。

 

では、、、

 

区分所有の投資は実際儲かるのか?』

 

 

具体的に考えていきましょう。

 

まず、区分所有と普通のアパートと大きく違う点が2つあります。

 

①管理費

②修繕積立金

 

です。

 

 

①の管理費とは、分譲マンション全体を維持管理していくために毎月掛かる費用になります。

 

具体的には、エレベーターの維持管理費、共用スペースの定期清掃代、管理人さんの給料、植栽の剪定費用などなど。。。

 

毎月必ず掛かってきます。

 

 

分譲マンションによって金額はまちまちなんですが、5,000円~40,000円ぐらいまで幅広いです。

 

地域によりますが、10,000~20,000円の間が一番多い気がしますね(・∀・)

 

 

次に、②の修繕積立金です。

 

これは、分譲マンション全体に関わる修繕にあてられる費用です。

 

 

例えば、大規模修繕の筆頭の外壁塗装、共用部分の手直し、エレベーターの交換など。。。

 

挙げればキリがないですが、こういった修繕の為に、区分所有者が毎月積み立てていく費用です。

 

基本的に、世帯数が多いほど安いです。

 

 

逆に、世帯数が少ないマンションは、かなり高額になる場合もあります。

 

この①と②は、強制的に徴収されます。

 

入居者がいようがいまいが関係ありません、所有者に必ず請求がいきます。

 

 

つまり。。。

 

固定されたランニングコストがかかる

 

ということです。

 

 

例えてみると。。。

毎月の家賃収入  100,000円


毎月の管理費    -15,000円


毎月の積立金     -15,000円

 

月々のキャッシュフロー  70,000円

 

 

と、見てわかる通り収支を圧迫します。

 

 

また、分譲マンションの場合、世帯単価がアパートに比べて高いです。

 

 

アパートは2LDKの新築でも1部屋の単価は600万円とか700万円とかで施工できたりもしますが。。

 

分譲マンションは数千万円します。

 

つまり、費用対効果が悪いんです。

 

『将来的に自分が住むから、それまでは人に貸そう』

 

などの感覚ならば全然いいですが、投資としては

 

非常に効率が悪い

 

です。

 

『セミリタイアしたいから収益物件を増やしていきたい』

 

 

という方にはハッキリ言って向きません。

 

あと、もう1つ、オススメできない理由があります。

 

 

『銀行の担保評価が低い』

んです。

 

 

つまり、物件を担保にお金を借りようとすると、非常にシビアな結果になります。

 

ですので、基本的には区分所有は避けて下さい。

 

 

ただし、区分所有でもオススメできる場合もあります。

 

 

それは。。。

 

キャピタルゲインを目的とした保有でインカムゲインで残債を減らす』

 

このパターン。

 

インカムゲインとキャピタルゲインがわからない方は、他の回で説明していますので、そちらを見てね( ̄ー ̄)

 

 

説明すると。。

 

区分所有は、オーナーチェンジ(入居者が入っている)の場合は、相場より安く買える場合があります。

 

それを狙って保有し、退去が出るまでインカムゲインで収益を上げ、、、

 

退去したらリフォームして売却すれば、かなりの確率で利益が出ます。

 

もし、売り時ではない場合は、また入居者を入れて、保有を続けても構いません。

 

 

この方法は、、、

 


◯マンションが値崩れしにくい地域


◯駅近などの好立地

 

であれば使えますので、興味があれば検討してみてもいいかもしれません。

 

 

ただ、ある程度実績がある人じゃないと、この投資方は銀行がお金を貸しません(・∀・)

 

ベテラン向けの投資っすね。。

 

 

やっぱり結論は。。。

 

区分所有は避けろという事ですww

 

ではまた(・∀・)

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