こんばんは、アルキミスタです(´･ω･｀)
今回、は不動産投資をされていたっしゃる方なら誰でも考えているであろう、セミリタイアについて本気で考えていこうと思います(・∀・)
セミリタイアとは、定年退職よりもっと前に、資金に余裕をもって会社を退職し、自由気ままな生活を送る事です(・∀・)
では、どれくらいの資産があればセミリタイアするのでしょうか？
具体的に考えてみましょう(^_^)
まず、『毎月の生活費にいくら必要か？』
これは人によって考え方が違うと思いますが、仕事を辞めるからには余裕を持たないといけませんよね？
〇旅行に行きたい
〇ブランド物を買いたい
〇おいしい物を食べたい
〇いろんな遊びをしたいｗｗ
などなど。。。。
いろんな事を考えると、収入が最低月々100万円ぐらいでしょうか。
人それぞれかもしれませんが、このぐらいあれば生活に困ることはないと思います。
とりあえず、上記金額を目標として設定しますね。
では次は、月々100万円の利益を生むために、どれくらいのアパートを持たないといけないかを考えてみます。
注意点
※アパートの利回りや条件によって計算が変わりますが、あくまで目安としての計算という事をご理解下さい！！！
今回は単純計算になりますのでご理解下さい。
とりあえず、100世帯のアパートを持てたとします。
当たり前のですが、融資が絡むと思います。
中古と新築が混ざると計算が複雑なので、
今回は単純に、1世帯500万円の融資を仮定として計算します。
その仮定で世帯数に500万円をかけると、
5,000,000×100世帯=500,000,000
五億の借入です(*｀･ω･)ゞ
では次に、家賃を計算してみましょう。とりあえず、5万円のアパートとして計算します。
50,000×12(月)×100世帯=60,000,000
年間6千万の家賃収入になりますね。
これで表面利回りが12%になります(・∀・)
月々の家賃収入が5,000,000円
金利が1,5%
支払いが180ヶ月(15年)
と仮定すると
月々の支払いが3,103,715円です。
そうすると、月々のキャッシュフローは
1896,285円 残りますね。
これだけでいくと、かなり儲かっているように感じますが、何か忘れていませんか？
そう、空室リスクです！！
こんな満室経営がずっと続くわけがないので、こんな楽観的な計算をしてはいけません(;￣Д￣)
実際にストレスを掛けて計算してみましょう。
入居率が90%として考えて、10%ストレスを掛けてみます。
またここから、管理料や修繕費等のストレスで10%たします。
合計20%のストレスですね。
以上を踏まえて計算すると。。。。
1,896,285×80%=1,517,028円
です。
あとは、この金額から固定資産税、所得税、維持管理費等の支払がありますので、もう少し手残りが減ります。
多めにストレスを掛けても、30万～50万というところでしょうか。。。
つまり、100世帯のアパートをもつと、ざっと100万円程度の手残りが見込めるということになります(・∀・)
※融資期間を短めの15年で計算しております。
20年～で組めれば、もっと手残りは残ります。
ですので、セミリタイアをする為には、まずは100世帯を目指しましょう！！！
別に100世帯なくても大丈夫な人は大丈夫でしょうが、安全ラインはこのあたりではないかと思います。
上記計算は、あくまで融資がある上での計算になります。
もし、返済を返し終わると。。。。。分かりますね？（･∀･)つ
返済が全て終わったら、天国が待っています（ ´∀｀）
天国を目指して皆様頑張りましょう(*･ω･)ノ
ではまた！！！
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