法人関係

自宅を法人事務所にして節税対策・実践編

投稿日:

こんばんは、アルキミスタです( ・∋・)

 

 

さてさて、以前のブログにて少し触れた、、、

 

自宅を法人化して節税対策をするやり方を実践致しました

 

 

詳細は下記に書いていますのでよかったらどうぞ(^u^)↓

 

法人にお金を残す為の戦略的節税

 

では、少し説明をさせて頂きます。

 

 

 

基本的に、私は、アパート経営をする上では、、、

 

法人化を強く勧めております。

 

 

理由としてはいくつかありますが、、、特に一番のメリットは

 

法人を育てる事で、アパート融資がより受けやすくなる事です。

 

アパート融資は個人では限界がありますが、法人は無限です。

 

 

どんどん会社の規模を大きくしていけば、、、

 

数十億の融資を組むことも可能になります

 

ですので、早い段階から法人化を考えて動いたほうがいいのです。

 

 

ただし、、、

 

何も考えずにアパートばかり増やしすぎると、、、

 

法人税で苦しむ事になります

 

 

 

もし、アパートの耐用年数が切れて減価償却費が使えなくなったら。。。

 

当然ながら多額の利益が出て、税金を納めないといけなくなりますよね?

 

 

ですので、、、

 

意図的に減価償却費を増やす計算をしておくことも大事なのです

 

 

 

そこで、私が推奨している自宅→事務所にする事によって受けれる、、、

 

メリットとデメリットを説明していきますね(^u^)

 

 

まず、デメリットから。

 

①住宅ローン控除が使えなくなる

②不動産取得税が掛かる(一回のみ)

③火災保険の掛け金が増える

④団体信用生命保険が付かない

 

ざっとこんなとこですね。

 

 

①の住宅ローン控除に関してですが、、、

 

法人に住宅ローン控除はありません。

 

ですので、法人に所有権移転する時点でこれは受けれません。

 

 

まあ、住宅ローン控除自体もさほど大きい控除でもありませんし、10年間しか受けれませんので、、、

 

あまり気にする部分ではありませんね。

 

 

次に②番の、不動産取得税。。。

 

これは、仕方がないので我慢して下さいww

 

一度しか掛かりませんし、余程の豪邸でなければ数十万程度なので。

 

 

次に③番の火災保険。。。

 

実は、自宅と事務所では火災保険料が全然違います。

 

 

自己居住用の自宅やアパートの火災保険料は安いですが、、、

 

自宅兼事務所及び、事務所の保険料は金額が上がります

 

ただ、火災保険は必ず掛けておかないといけませんので。。。これも我慢して下さいw

 

 

そして④番の団体信用生命保険

 

基本的に、ほぼ全ての住宅ローンには団体信用生命保険が付帯してきます。

 

 

しかし、法人事務所にする際は、プロパーローンになるかと思いますので、、、

 

団体信用生命保険は付きません

 

ですので、、、

 

団信が付いてなく不安な方は、別途生命保険等に加入する必要が御座います。

 

ここは注意して下さい。

 

 

ここまでがデメリット。。。

 

 

次に、メリットです(^u^)

 

①住宅ローンから外れるので、また別途で住宅ローンを組める

②光熱費等を法人経費として計上できる

③家屋を減価償却費として計上できる

 

順番に説明していきますね

 

 

①番ですが、、住宅ローンというのは、パッケージ商品です。

 

保証会社という機関が審査をし、銀行経由で貸し出しをしています。

 

 

1つ住宅ローンがあると、また別途住宅ローンを組むのは少し難しいです。

年収が高い方は問題ないんですがね。

 

 

返済負担率というものがありまして、、、

 

概ね、年収の35%が年間返済額の上限になります。

これを超えると、基本的に住宅ローンが通りません。

 

年収500万円の方は、、、 年間返済額が1,750,000円以内

年収1000万円の方は、、、年間返済額が3,500,000円以内

 

が上限となります。

 

 

しかし、事務所の場合は住宅ローンではなく、、、

 

プロパーローンです(銀行直接貸し出し)

 

ですので、住宅ローンとはまた違う見られ方をしますので、、、

 

 

事務所ローンがあったとしても、住宅ローンが無いものとしてまた住宅ローンを組む事ができます。

 

 

これは大きなメリットです(^u^)

 

家が欲しくなったら、事務所を持ったままで、また購入できるわけです。

 

 

次に②番ですが、これはそのままです(^u^)

 

そのまま経費計上することで、利益を圧縮できますね。

 

 

最後に③です。減価償却費。

 

長期間、減価償却費が計上できるのは、かなりのメリットです。

 

※減価償却費を計上する条件として、個人から法人に一定の家賃を支払う事が条件となります。

 

実際にどれくらいの減価償却費が計上できるか、計算してみましょう(^u^)

 

※土地代は償却できないので、建物価格だけとなります。

 

私の事務所を実例としてあげますね。

 

建物価格 2950万円 

平成25年3月築

 

計算式

残存耐用年数18年 定額法 償却率0.056

29,500,000円×0.056=1,652,000円

 

1,652,000円が、年間計上できる減価償却費となります。

 

 

いやーでかいですね(゜ロ゜)

 

非常にありがたい(;´Д`)ハァハァ

 

今回のポイントは、残存年数の間、ずっと1,652,000円を計上できること。

 

私の場合は、、、18年です(*´ー`*)

 

18年間、1,652,000円を利益と相殺できるので、節税効果はバツグンです。

 

しかも、事務所の場合は、アパートと違って、、、

 

基本的に売ったりしませんよね?

 

ですので、毎年計上できる安定した減価償却費として計算できますね(^_^)

 

 

建物価格は大きければ大きいほど、当然ながら減価償却費が大きくなります(^u^)

 

無理に経費を使うよりも、圧倒的に法人にお金が残りますので、よろしければ皆さんも実践されてみて下さい!

 

ではまた!(^^)!

 

 

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