こんばんは、アルキミスタです( ・ω・)
さてさて、今回のお話は、、、
アパート経営5棟目実践記録です(⌒‐⌒)
この物件は、私がどうしても欲しくて無理して買った物件になります（＾ｕ＾）
詳細は、、、
に書いておりますので、よかったら見て下さい（＾ｕ＾）
実際は6棟目になりますが、大人の事情により、5棟目と入れ替えて書かせて頂きますｗ
不動産賃貸業していた方なら写真を見てすぐ分かると思いますが。。。
東建コーポレーション施工の物件になります
構造 鉄骨造スレート葺2階建て
平成12年築 2LDK 54㎡
8世帯 満室
表面利回り 10.6％
なかなかですね（＾ｕ＾）
設備は普通ですが、、、
この物件にはこれつけてます( ・ω・)
ICカードキー(￣^￣)
カードをかざすだけでドア開きますし、カードキーを亡くしても、暗証番号で開けることができますので、カギを紛失しても何とかなって便利です(*ゝω・)ﾉ
この物件は、表面利回りが飛び抜けて高いわけではありませんが、凄く魅力的な物件でした。
どこが魅力的かというと。。。
立地がかなりいいことです(^_^)
市の中心部まで車で5分以内で、商業施設や飲食店もすぐ近く、バイパス沿いの好立地です( ・ω・)
コンビニや飲食店、駅などが近いと、入居促進に繋がりますからね。
新築の場合は利回りを重視して、あえて多少田舎の地域を好んで建築しますが、、、
中古の場合は考え方が違います(￣ー￣)
中古の場合は、下手な物件を買うと、売却が困難になる場合があります。
何故ならば、、、
銀行が耐用年数をシビアに考えているからです(;´д｀)
私は売買仲介上がりなので、収益物件に融資を付けるため、銀行をずっと回っていたことがあります。
当然ながら、築年数が古い物件も取り扱うわけですねφ(．．)
ですので、今までに何度もですが、、、
『物件の耐用年数があまり残ってないので、うちでは融資がしにくいですねー』
みたいな事を言われ続けて来たんですね。
ですので、、、、
築年数が古い物件を安易に保有するのは、リスクが高い
という考え方を持っております(￣ー￣)
何故ならば、、、
売りたい時に融資が付かず売れないからです(;´д｀)
ずっと保有し続けるなら関係ないでしょうけどね。
ですので、中古を買う際は、以下の点を特に気をつけて買っています。
◯購入後、売却が見込める物件か
◯保有した場合、一定のキャッシュフローを安定的に確保できるか
◯再建築した後、客付けができる立地か
です。
上記の条件を基本的に満たす物件のみ購入をしております( ・ω・)
今回の物件は、、、
〇保有してても良し
〇売却しても良し
◯将来的に建て替えてもよし
と、幅広く対応できるので、即購入に踏み切ったわけです( ・ω・)
いやー、本当に情報元に感謝です(*ゝω・)ﾉ
ちなみにですが、、、
こういうお買い得物件というのは、ほぼ間違いなく表には出ません。
今回情報を頂いたのも、、、
私と長くお付き合いをしている不動産の方からです。
当たり前ですが、、、
話を持ってきてくれたのは、私だけです。
ですので、私のみが情報を独占できた訳です(人´∀`)♪ｱﾘｶﾞﾀﾔ
こういう表に出ない情報こそ一番価値がある物であり、、、
こういう人脈こそが、不動産投資では一番大事です。
物件の探し方について、コンサルティングしてるお客様や、不動産投資に興味がある方からよく質問を受けます。
『いい物件を探しているけど、ネットになかなか出てこない。どうやって探しているか？？？』と
最初のうちは、ネットで探してしまうんですよね。いい物件が載ってないか？？と。。。
私も、新人の頃はそうしていました。
ですが。。。
ネットで探しても見つかりませんよ(￣ー￣)
もし、ネットで収益物件を探して回っている方は、、、
ハッキリ言いまして時間の無駄です(^_^;)
何故かわかりますか？？？
いい物件でなく、売れてないからネットに載っているんです。
いい物件であれば、ネットに載せる前に、お抱えの優良顧客に情報を流して、確実に話をまとめると思います。
私なら必ずそうします。
本気でいい物件を探しているのであれば、、、
有力な情報元と仲良くなる事を考えて下さい(￣ー￣)
それが一番近道です。
私は、接待交際費で、年間600万円程使います。
そのお陰で、いろんな業者様と交流が出来て、表に出ない物件情報がたくさん入ってくるようになりました
ここまで極端にやる必要はありませんが、、、
優秀な情報元と仲良くなるのが一番の近道ですので、飲みに行って下さい(^_^)
何回も言うようですが、、、
不動産投資で大事なのは情報と人脈です！！！
ではまた( ・ω・)
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