こんばんは、アルキミスタです(・∀・)
今日は、結構真面目な話をしたいと思います(´ω｀)
今回のブログのテーマは、、、
銀行融資の借り換えについてです(・∀・)
何で今更この話を書くかというと、、、
間違った解釈をしているアパートオーナーさんが結構多いからです(゜ロ゜)
詳しくお話していきましょう(・∀・)
先日、あるオーナーさんと食事に行った時、銀行の借り換えの話になりました。
借り換えとは、、、
今現在アパート融資を受けている銀行より、、、
安い金利で貸してくれる銀行でお金を借り換える事を言います。
どうも、知り合いのオーナーが、、、
今もってるアパート融資を他の銀行に乗り換えようか考えているみたいでした。
以下、会話の流れ
オ『アルキミスタさん、今借りている金融機関の一番高い金利どれくらい？？』
私『私は2,0％ですね』
オ『俺は2,6％のアパート融資があってね、金利が高いから他の銀行で借り換えようかと思ってるんだよねー、どこかいい銀行知らない？』
とのことでした。
皆さんは、このオーナーの考え。。。
どう思われますか？
言ってることは正論ですし、気持ちも良くわかりますよね。
安い金利がいいのは誰でも一緒ですし、金利が安いとキャッシュフローも改善しますからね。
しかしながら、、、実は、、、
銀行の借り換えは、絶対にやっちゃいけない行為
なんです(^_^;)
なぜだと思います？？？(・∀・)
ちゃんとした理由があるんです。
もし、これを見ているあなたが、、、
『アパートをどんどん買い足していき、不労所得を増やしていきたい』
の考えているのであれば、、、
借り換えは絶対にやるべきではありません。
実は、借り換えという行為は、、、
既存で融資をしている銀行がもの凄く嫌がる行為
なんです。
何故か、細かく説明していきましょう(^_^)
銀行の担当マンや支店には、融資の目標のようなものがあります。
具体的な話は避けますが、、、
◯たくさん融資をして、融資残高を増やすこと
が銀行の支店や担当の評価になります。
銀行の目的というのは、、、
◯優良顧客にたくさん融資して、金利で利益をとる
ことでありますので、、、
融資残高を減らしたくない
というのが本音なんですね。
◯早く全額返済をしてくれる
より
◯長く借りてくれる
ほうが喜ばれるんです。
ですので、銀行というのは、、、
長くお付き合いができる優良顧客
を最も好みます。
長いお付き合いをすることで、銀行との信頼関係が構築され、より大きい融資を受ける事ができるようになっていきます。
実は、金利は最初は高くても、、、
取引が長くなれば、金利見直しで下げてくれる
事も多いんですね。
ですので、最も理想のパターンは、、、
既存の銀行との付き合いを深め、信頼関係を構築していき、徐々に金利を引き下げていく
というやり方です(^_^)
しかし！！
それに反して、借り換えというのは、、、
銀行からしたら不貞行為(笑)
なんですね(^_^;)
例えるならば、、、
『永年連れ添った奥さんを捨てて、より条件のいい女性に乗り換える行為』
に近いですwww
銀行との付き合いって、実は結婚に近いものがあるんですよね( ・ω・)
借り換えはある意味不倫ですwww
銀行からしたら、、、
『せっかく信頼して融資をしたのに、裏切りやがって』
という見方になりますので、、、
今度、融資を受けれなくなる可能性があります(´Д｀)
金融機関によって多少違いますが、、、
私が取引をしている銀行であれば、、、
◯全く融資してくれなくなる
◯一定期間融資してくれなくなる
のどちらかの対応になる事が多いですね(・・;)
ただでさえ銀行融資が厳しくなっているのに、使える銀行が減ったとしたら、かなりの痛手ですよね(^_^;)
以上の理由をもって、、、
借り換えはやるべきではない
というのが、不動産をずっとやってきた私の結論です(・∀・)
ただ、絶対に借り換えをすべきじゃないかというと、そうではなく、、、
借り換えをしてもいい場合もあります。
それは、以下のケースです。
◯既存で借りている銀行と、もう取引をしなくてもいいと覚悟している場合
もしくは、、、
◯今後アパート経営をする予定がなく、事業を縮小していく場合
上記の２つの場合は、目先の利益で借り換えをしても問題ありません。
もう今後使わない事が決まっているのであれば、別に嫌われようが全く関係ないですからねぇ(*´･ω･｀)
ちなみにですが、、、
売却による完済は全然大丈夫です(・∀・)
定期的に資産を入れ換えてキャピタルゲインを得る方法はとても効率的ですし、短期間で資金が増えますからね(^_^)
これは定期的にやって問題ないと思いますが、、、
売却する可能性があるアパートを買うときは、、、
変動金利を選ぶようにしましょう( ・ω・)
固定金利の場合は、繰り上げ返済をする際は違約金が掛かってしまいますので、無駄な費用が掛かってしまいます。
アパートは金額が高い場合が多いので、違約金も高額になる事が結構多いです(^_^;)
以上の事を気をつけて頂ければ、定期的に資産の入れ替えを行っていくのは全く問題ないかと思います(^_^)
ただ、注意点がありまして、、、
超短期間で売却するのは気をつけて下さい(^_^;)
私の実体験ですが、、、
新築を建てて、2ヶ月で売却した事があるのですが、、、
銀行に凄く嫌がられた事がありますw
ちなみに、私の場合は、その銀行と全く付き合えなくなる可能性があるのを分かって強行突破しております(・∀・)
この話は、下記のブログに書いておりますので、よかったら見て下さいねヽ(´ｰ｀ )ﾉ↓↓↓
今回の話をまとめますと、、、
銀行と奥さんは裏切るな！！
と言うことですwww
アパート経営は、銀行融資ありきの商売なので、銀行との付き合いは大事にして下さいね(・∀・)
ではまた！！
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