こんばんは、アルキミスタです!(^^)!
さてさて、私はアパートのコンサルティングもやっています。
ただ、このコンサルティングは実は、、、
メインの仕事ではありません（＾ｕ＾）
ただ、アパートを持ちたいと相談を受ける事は多くなった為、お手伝いをしているだけです。
コンサルティングをやりだした理由は。。。
全部自分で買うのは不可能だから、いい物件をお客様に提案しているのです（＾ｕ＾）
いい物件の情報が次々に舞い込んで来て買おうとしても、、、
そんなに毎回銀行融資が承認される訳はありません。
スピード早すぎると銀行が嫌がりますしね。
ですので、、、
自分が買えないタイミングで話が舞い込んで来た案件を他の方にお譲りしているのです。
こうすることで、無駄がなくなりますよね。
あくまで、私の本業は家主業なのでヽ(´▽｀)/
と言いましても、それなりに案件が来ますので、年に数棟はお手伝いをしております。
今回は、コンサルティングを初めて1棟目のお話です。
私は以前車関係の仕事をしておりました。もう12年程前の話ですね。
その時の上司から相談がありまして、、、
『土地の処分か活用を考えている方がいるから、相談に乗って欲しい』
との事。
お話を聞くために、実際にお会いしたところ、、、
40代の綺麗な女性の方でした(゜o゜)
不動産に関しては全く分からないとのこと。
話を聞いてみると、、相続をした土地をどうしようか考えている。。。との事でした
早速、ご提案をするために土地を調べてみました。
現地確認をすると。。。
うん、バリバリの農地ですね(ﾉﾟωﾟ)ﾉ 地目も田だから、農地転用がいりますね。
上水道は来てる、下水道も来てる、農業振興地域でもない。うん、大丈夫ですね。
土地の形状は良かったので、選択肢としては2つでした。
〇分譲地にするか(売却)
〇アパート建てるか(資産活用)
お客様にメリット、デメリットをお話させて頂き、お客様としては
先祖から譲り受けた土地だから、保有する方向で考えたい とのこと
最終的に、、、
アパートを建てて頂く事になりました。
そこから、打ち合わせを重ね、まず間取りを確定させました。
土地の場所が小学校から遠いので、、、
ファミリータイプは避けたほうがいいだろう との結論になりました。
2ＬＤＫ以上の広さを建てる時には、基本的に小学校、中学校の校区を必ず確認しておいた方がいいです。
人気がある校区か、離れていないか、通学距離がどれくらいか。。。
入居に影響してきますので、調べてから間取りを選択しましょう。
そうして今回は、利回りが良い1ＬＤＫでいこうとなり、、、
私の提案と施主様の希望を合わせて、、、
1ＬＤＫの12世帯でいくことになりました。
さてさて、間取りが決まったので銀行融資を通るように事業計画書を作り、、、
融資は無事承認(´▽｀)
さっそく地鎮祭の準備に入ります。
地鎮祭ですが、基本的には強制ではありませんし、しなくても構いません。
ですが、そうそうする事ではありませんので、1棟目の方はしておいた方がいいかもしれませんね（＾ｕ＾）
私は信仰心がありませんのでしませんけどｗｗｗ
んで、無事地鎮祭を終えて、、、
工事に入ります。
工事途中はこんな感じでした。
うん、なんとなく完成形が見えて来ましたね。
新築の工期ですが、、、世帯数にもよりますが
木造の場合、着工から完成まで平均３～4ヶ月くらいかかります。
ですので、完成の時期を繁忙期(２～３月)もしくは第二繁忙期(9～10月)に合わせて工事を開始します。
んで、無事完成（＾ｕ＾）
今回こだわったポイントとしては、、、
〇全世帯角部屋
〇棟を分けて、配色を変えた
〇バルコニーの壁を冊子に変えて、バルコニー部分を広く使えるようにした。
などですね。
新築のいいところは、建具の色や形状、冊子の色、フローリングの色まで施主様の自由にすることが出来る事です（＾ｕ＾）
自分の好きに出来るので楽しいですよ!(^^)!
私が行っているコンサルティングの内容ですが
アパート提案だけでなく、入居付けから、入居後のアドバイスまで行います、
ですので、責任が重いので適当な提案が出来ません。
ちなみにですが、、、
今回は、施主様の希望により、、、
一括借り上げにすることにしました。
一括借り上げとは、一定の手数料を毎月払う事により、、
家賃の満室保証をしてくれるというシステムです。
入ってくる家賃は減ってしまいますが、空室を気にしなくていいという利点があります。
そして、早速募集をしたんですが、、、
一つだけ大きな誤算がありまして、、、
なんと、完成から１か月足らずで１２世帯が満室になったのです(゜o゜)
何が誤算かといいますと。。。
普通に募集をしていれば、、、こんなすぐに決まれば家主様としては大喜びです！！！
しかし、満室保証の場合は話が別です(ー_ー)!!
満室保証の場合は、家賃の免責期間というのがありまして、、、
一定期間は、入居者がいて家賃が入ってきたとしても、家主に送金されないんです。。
一括借り上げは、空室が多い場合は家主の保全になりますが、満室の場合はメリットがありません。
今回は、世帯数が多い為、保全の為に一括借り上げを選択したんですね。
しかし、結果的には、、、すぐ満室になってしまったので、、、
一括借り上げなんかしなきゃよかったという話です(｡´Д⊂)
家主様と『もったいなかったね。。』と後悔しました。
まあ、すぐ満室になるのはありがたいんですがね（＾ｕ＾）
一棟目はこんな感じで、結果的にはすぐ満室になり、いいスタートを切る事をできました。
ではまた！！
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