こんばんわ、アルキミスタですヾ(´ω｀＝´ω｀)ﾉ
昨日すこぶる寒いと思っていたら、雪どころか雹が降っておりました。。。。
明日は雪が積もるそうです( ´_ゝ`)ㇳㇹㇹ
皆様の体調管理には気を付けて下さいね！！
さてさて、今回は税金のお話をさせて頂きたいと思います。
固定資産税ってよく聞くと思いますが、どういう税金かわかりますか？
○固定資産税というのは、不動産を所有しているだけで、市町村が課税してくる税金です。
合わせて一緒に徴収される都市計画税というものもあります。
○都市計画税というのは、固定資産税に付随してついてくる、都市計画区域が制定されている市町村のみ固定資産税と合わせて課税される税金です。
ですので、都市計画外の田舎のほうは掛からない場合があります。
と、ここまでは、普通にネットに書いてありますね( ・ω・)
※ここからは、不動産投資をする上での税金の考え方を書いておきます。
固定資産税は、主に下記の要因を元に評価額が決定されます。細かい詳細は省きます。
◯建物の面積
◯建物の構造
◯土地の評価額
ここで考えないといけないのは、建物の構造による固定資産税税額の変化です。
建物の構造は大きく分けて
◯木造
◯鉄骨造(軽量も含む)
◯RC(鉄筋コンクリート)
というものがあります。
構造がしっかりしてるほうが評価額が高いので
評価額の大小は
木造〈 鉄骨造 〈 RC
になります( ・ω・)
鉄筋コンクリートが一番高いんですよね。
次に、固定資産税の減少の仕方です。
固定資産税というのは、建物が古くなればなるほど下がっていきます。
ですので、古い物件ほど安いわけですね。
減少率の大小は
RC〈 鉄骨造 〈 木造
となります。
古い木造はかなり固定資産税が落ちます
リフォームやリノベーションをしても固定資産税は増えないので、それを狙って古い物件を購入するのも面白いですね(*･ω･)
さて、今回考えて欲しいのは、、、
固定資産税はランニングコスト以外の何でもないということです。
払わないでいいなら払いたくないですが、未納だと市役所に差し押さえを食らいますww
構造に関しては、RCが一番耐用年数が長いので人気があります。
但し固定資産税がかなり高いです(￣∇￣)
不動産投資家によっては、鉄筋コンクリートを好んで買う方が多いし、銀行の融資期間も長く組める場合が多いですので、確かに魅力もありますよね。
問題は、固定資産税が圧迫してキャッシュフローが悪い場合が多いことです。
RCだからといって必ずしも家賃が高くとれるとは限らないし、それ以外に掛かるランニングコストもRCが一番多いんです。
※特に、古いRCは気を付けた方がいい。
先日取り扱っていた大型RCの埋め込み配管漏水が起こり、原因がわからずいろんな部分を剥いで、しらみ潰しに工事をした案件がありました。
普通に、修理に100万円ぐらい掛かってます(^_^;)
何より、RCは古くなっても固定資産税がなかなか落ちない！！
本当に落ちない(^-^;
年間200万円の利益なのに、年間100万円の固定資産税とか普通にあり得ます。
ですので、、、
キャッシュフローと固定資産税のバランスは、物件購入時の重要チェック項目です。
年間の利益と、年間の税額のバランスを、、、
必ず確認するようにして下さい！！
RCを否定してるのではなく、収支のバランスがよければ全く問題ないですよ！！
ではまた！
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