こんばんは、アルキミスタです(￣∠ ￣ )ﾉ
最近、健康診断を受けたんですが、血液検査で引っかかりましたｗｗ
健康が取り柄だったのですが。。。不摂生がたたりましたね(；´Д｀)
さてさて、今日はアパート家主なら避けては通れぬ、退去の話をしようと思います（'A`|||）
空室はアパート経営をする上で、一番のリスクなので、きちんと考える必要があります(￣ー￣)
テーマは、、、
退去後すぐに入居を決める方法！！！
あたりまえの話ですが、入居者がいる以上、退去者も必ずいるわけなんですが、空室ってかなりのストレスになりますよね(；´Д｀)
精神的にも金銭的にもwww
私が持っている一番最初のアパートですが、、、
2年ぐらいは全く退去もでず順調だったのですが、、、
3年ぐらいしたときに、3か月のうちに6部屋中4部屋退去が出たことがありました(´；ω；`)
いや、胃に穴が空きそうでしたｗｗ
転勤とか結婚とか理由はしょうがないのですが、、、
家主としては退去の理由なんてどうでもいいんですw
とりあえずはやく決めないと死んでしまう(；´Д｀)
では本題の、、、
どうやったらすぐ決まるのか
を現場にいた人間がお教えしましょう(･∀･)
方法はいくつかあります。
1、広告料を多めに出す
これ、よく分からない方もいらっしゃると思うので説明しますね。
仲介業者というのは、お客様から仲介手数料を頂いて、その仲介手数料が成績になります。
この仲介手数料とは別に、成績になるものがあります。
それが広告料です。別名ADとも言います。
広告料は、入居が決まった時に、、、
家主が仲介会社に払います。
地域によりますが家賃の1か月～2か月が相場です。
そもそも広告料ってなんなの？？
と聞かれますが
表向きには、、、
『物件を決めるためにネット掲載やチラシ掲載で費用を捻出しているので、決まった時に家主が一部負担してくれ』
というものです。
この広告料ですが、、、
営業マンの大事な収入源ですので、当然ながら多ければ多いほど営業マンが頑張ります。
家主としては、あんまり出したくないですが、この効果は大きいです(￣ー￣)
単純に、広告料を多くすると、決まりやすくなります。
何故って、営業マンの力の入れ具合が違うから。
営業マンは、広告料が出ない物件より、確実に広告料が出る物件を勧めてきます。
単純な話ですが、広告料を多く出すのは何より効果的ですよ。
広告料が出る物件と出ない物件では、営業マンの成績が倍違うのですから。
かくいう私も、仲介時代は広告料が出る物件を勧めていましたしねw
あと、他にも効果的なのが、
2、初期費用を下げる(場合によっては家賃も)
アパートを借りる際は、意外にお金がかかります。
敷金、礼金、前家賃、鍵交換、家財保険、保証料、消毒(笑)
なんだかんだで、家賃の6ヶ月分ぐらいかかっちゃいます。
この費用を抑えてあげるのは、、、
経験上かなり効果的でした。
具体的には、家賃のフリーレント(無料期間)、敷金礼金０、などですね。
あと、キャンペーンとして、仲介手数料をお客様から取らないでもらったり。(かわりに、広告料を出す)
上記の1と2については、かなり即効性があるので、入居付けに困った際は迷わずするべきです。
空きっぱなしじゃ、何の利益も産まないんだから(^_^;)
その代わり、短期解約違約金といって、すぐ退去をしたら違約金が掛かる契約をし、退去を抑制しましょう。
まあ、他にも方法はいろいろありますが、極力家賃を下げず、手出しをしない解決法はこの２つですかね。空きっぱなしと同じ状態と思えば、心はあまり痛みません。
そして、次の方法。。。
３、客付けが強い仲介会社に依頼する
これ、当たり前ですがとても大事です。
仲介会社は入居者を決めてくれる大事な存在です。
定期的に連絡をとり、仲良くすることも必要です。
できれば、たまに飲みに誘ってあげて下さい。
仲良くしていれば、それだけで物件を贔屓にしてくれますよ。
少しでも空室期間を減らし、上手に運営していきましょう(￣ー￣)
ではまた(・∀・)
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