おはようございます。
寒い上に風が強く、朝から挫けそうになったアルキミスタです(￣∠ ￣ )ﾉ
サラリーマンの方、頑張って下さいね！
さてさて、今回は不動産投資の指標となる利回りのお話をしたいと思います。
名前ぐらいは聞いた事ある方多いんじゃないかな？
利回りというのは、投資金額に対する年間利益 のことです。
えーと、わかりやすいように例をあげますね。
(例)年間家賃収入 500万円
不動産購入金額 5000万円
の場合、、、
計算式 5,000,000÷50,000,000×100＝10％
(年間収入) ÷ (購入金額合計)＝(表面利回り)
はい、これだけです。簡単ですよね（・◇・）ゞ
この表面利回りというのが、投資の目安として使われることが多いです。
※ただ、この表面利回りだけで判断をするのは危険なので、総合的な判断で不動産は購入すべきなんですが、それはまたのちのち。
この利回りには、、、
『表面利回り』
『実質利回り』
というものがありまして、不動産屋さんとかが表に出している利回りというのは、、
表面利回りのほうです。
実は大事なのは『実質利回り』のほうで、あまり表面利回りは参考になりません。
あまり参考にならないのに表面利回りをアピールしている会社が多いのも事実なんですが、問題なのは、、、
『表面利回り』は高いけど、『実質利回り』は低いのに勧めている
↑このケースですね( ´_ゝ`)
実質利回りというのは、『投資金額に対して経費等を差し引いて実際に残る年間利益』です。
つまり、実質的に手元に残る金額の事。
実際に表面利回りから引かれる可能性がある経費等を例に出しておきますね。
○年間火災保険
○浄化槽維持管理費(下水道が来ていない場合)
○固定資産税、都市計画税
○定期清掃代
◯エレベーター維持管理費
ざっと見ても、上記費用はだいたい掛かってきます。自分で清掃するなら定期清掃はいりませんけど、実際そうもいかないですよね。
上記を踏まえて、もう一度計算してみましょう(*･ω･)ノ
○年間火災保険←100,000円
○浄化槽維持管理費←80,000円
○固定資産税←200,000円
○定期清掃代←120,000円
年間 計 500,000円
計算式 (5,000,000－500,000)÷50,000,000×100＝9％
(年間収入－年間経費) ÷ (購入合計金額)＝(実質利回り)
これが実質利回りです。
１％ほど利回りが減りましたね。
ここらへんを理解して不動産を購入しないと、痛い目を見ます( -д-)ﾉ
上記はまだ優しいケースですが、、、
物件がRCであれば、、、
これにエレベーター維持管理代とか、屋上防水費用とか掛かってきます。
両方１００万とか掛かってきます。。。
泣けますよｗｗｗ
RCは耐用年数が長く、融資を長く組みやすいので人気はありますが、、、
実際に蓋をあけてみると、経費や維持管理費で赤字になることがよくあります(^_^;)
ですので、
物件を購入する際は実質利回りを計算して、購入を検討しましょう（・◇・）ゞ
ではまた！！
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