こんにちは、アルキミスタです( *´艸｀)
さて、今回は不動産投資の成功の定義について書いていこうと思います。
不動産投資というものがよく分かっていない方もいらっしゃると思いますので、改めて説明をさせて頂きますね( ｀ー´)ノ
不動産投資とは、、、
アパートやマンション等を購入し、人に貸して家賃を得る事によって、収益を上げる商売
の総称です。
細分化すれば細かく分かれますが、、、
大きく分けると、、、
不動産を所有して人に貸す事によって発生する収益の、、、
〇インカムゲイン
不動産の売却をする事によって利益を得る
〇キャピタルゲイン
があります。
インカムゲイン目的でアパートをどんどん増やしていき、不労所得の底上げをされる方もいらっしゃれば、、、
キャピタルゲイン目的で、売買を繰り返し、短期でキャッシュを確保する方もいらっしゃいます。
この二つのやり方は、どちらが正しいということは無く、、、
どちらも正解です(*´ω｀)
不動産投資というのは商売なので、あくまで儲かった者勝ちなんですね( *´艸｀)ですので、自分にしっくりくるやり方をやって頂ければいいと思います('ω')
さて、では、不動産投資の成功の定義はどこになるのでしょうか？？？
真剣に考えてみましょう(*´Д｀)
皆さんは、メガ大家という言葉をご存知ですか？？？
メガ大家というのは、、、
不動産投資総額が１０億を超えている大家の総称です(^^)
有名な方はたくさんいらっしゃいますが、、、
個人的に尊敬しております方が２人おります('ω')ノ
まず一人目は、、、
木下たかゆきさん
３６歳の若さで、凄まじい家賃収入を得られております。
先日、大阪でお会いしてきましたが、行動力が凄まじいですね。
身長も高い方なので、見た目的にも人間的にも大きく見えます(´・д・｀)
融資規模は、１０億どころではないので、、、
メガ大家というかギガ大家ですね(・∀・)
もう一人は、、、
菅井 敏之さん
この方は、三井住友銀行の元支店長です('ω')ノ
講師としても人気があり、セミナー等にも活躍されている方ですね('◇')ゞ
物腰柔らかい対応で、人格者と評判です。一度お会いしてみたいなー。
二方とも、揺るぎない成功者の方です
さて、このお二方のように、、、
メガ大家は皆が儲かっているのでしょうか？？？
実は一概にそうとも言えません。
というのが、、、
不動産投資で大事なのは、投資総額ではなく、、、
キャッシュフローだからです。
融資総額が多い方は、当然ながら所有しているアパートが多いので、融資が少ない方に比べると当然にキャッシュフローが多い事が多いのですが、、、
キャッシュフローが少ない方もいます('Д')
何故アパートが増えてるのにキャッシュフローが少ないの？？
と思われる方もいらっしゃるかと思いますので説明をしますね(*´ω｀)
アパートが増えていてもあまり儲からないケースというのは、大きく分けて4つあります。
まず一つ目ですが、、、
１、高値買いをしている
一番典型的な失敗例ですね。
高値買いというのが、読んで字の如く、、、
相場より高値で不動産を買ってしまっているケースです。
融資金額は跳ね上がりますが、金融機関の返済支払いが多く、、、
キャッシュフローが残りません。
具体例を出してみましょう。
〇適正価格が１億のRCマンション
月額家賃60万円 金利1.5％、20年返済の場合
8000万円で購入の場合・・・月々の返済額 386,036円
表面手残り 213,964円
１億2千万円で購入の場合・・・月々の返済額 579,054円
表面手残り 20,946円
・・・と見て分かると思いますが、1億2千万と、相場より高く買ってしまう場合は、、、
そもそも事業計画として成り立ちません。
一部屋でも空いてしまったら、手出しが出てしまいます。
こういう場合は、返済期間を30年に引き延ばしたり、物件が欲しいが故に大量に自己資金を投入する方が多いですね。
この高値買いの場合の表面利回りが６％なので、、、
実際取引されている範囲の不動産価格です。
6%とかで買ってる方もいらっしゃるわけですね(・・;)
これぐらいの低利回りでも、価格が高騰している今は、普通に売れている現状です。
立地がいい場合もあるので一概には言えませんが、、、
投資初心者がこんな低利回りの物件を抱えてしまっては、まず間違いなく失敗します。
株もFXも不動産のそうですが、、、
安く買って、高く売る
を忠実に守って取引している方が一番儲かっていますね。
ですので、いくら立地が良かったとしても、原則として高値買いはすべきではないですね。(たまに例外もありますが)
好立地の低利回りを買うのは、不動産投資で実績を出してからにしましょう。
さて、次の例ですが、、、
２、金利が高い金融機関で融資を受けている
これは言わずもがな、キャッシュフローの悪化の要因ですね。
金融機関の金利は、0.5％～4.5％ぐらいと幅広く、、、
金利が安い金融機関ほど審査が厳しく、、、
金利が高い金融機関ほど審査が緩いです。
ただ、闇雲に金利が高い金融機関ばかりで借りてしまうと、痛い目を見てしまします。
実際に、金利が違うとどれぐらい収支が違うのか、計算してみましょう
先程の例に当てはめて計算してみますと、、、
〇価格が１億のRCマンション 月額家賃600,000円 20年返済の場合
金利1.5％の場合・・・月々の返済額 482,545円
金利2.5％の場合・・・月々の返済額 529,902円
金利4.5%の場合・・・月々の返済額 632,649円
・・・と、月々の支払いが金利だけで相当違いますね。
というか、金利が高い金融機関で融資を受けたら赤字ですね(・∀・)w
一番安い金利の金融機関と一番高い金利の金融機関を比べると・・・
金利だけで、年間1,801,248円も違います('Д')
ちなみに、この4，5％という金利ですが、、、
昨今世間を賑わせていた、、、
スルガ銀行の実際の金利です。
それでも借りる方が後を絶たなかったです。
耐用年数を超えた物件に積極的に融資をしている銀行はほぼありませんので、ある意味貴重な銀行ではあるんですが、、、
金利が高すぎる銀行で融資を受けると、取り返しがつかない場合があります。
そんな高金利で借りてしまっては、、、
しばらくは利息の支払いが多く、、、
元金もなかなか減りませんし、、、
売ろうと思っても融資がつかずに売れず
返済が終わる前に建物がダメになる可能性もあります。
ですので、耐用年数を超えた物件に関しては、慎重になる必要があります。
ちなみにですが、スルガ銀行を利用した、不動産業者の金儲けが一時期横行しておりました。
どういうことかというと、不動産業者のやり方としては、、、
耐用年数超えの物件を三為業者が間に入り、価格を吊り上げて、スルガ銀行で融資をつけてエンド客に売るという、、、
仲介業者が儲かる売り方をしたり、、、
自己資金を出していないのに、出しているように見せかけて融資をする、、、
スルガスキームというやり方が一時期流行りましたね。
特に、三為に関しては、、、
三為業者はかなり儲かって、エンド客がとばっちりを食らう図式です。
※三為とは、第三者の為の契約の略称
客観的に見ればエンド客は騙されているのですが、、
知識もなく業者の言いなりになって物件を買っている買主も悪いです。
不動産投資は自己責任ですので、騙されても文句は言えません。
きちんと勉強をして買うか、信頼できる不動産屋を見つけましょう(^_^;)
話はそれましたが、、、
金融機関の金利によって、全然キャッシュフローが変わってきますので、当たり前ですが、金利の安い金融機関で取り組む事をまず考える必要がありますよね。
ですので、、、
金利が安い金融機関を見つけておきましょう(^_^)
さて、次の失敗例ですが、、、
３、修繕や維持管理費が収支を圧迫している
これもよくある事例です。
買うだけ買ったはいいものの、、、
◯配管からの漏水で修繕工事が必要
◯雨漏りの為、屋根や外壁塗装が必要
など、予想外の出費により突発的にお金が出て行ってしまうパターンです(^_^;)
せっかくアパート運用が上手く行って、貯金が貯まっても、手出しが多くマイナスになる可能性があります。
ですので、、、
購入時点で、将来予測される修繕を事業計画に組み込んでおく必要があります。
そうする事で、突発的な修繕が発生しても問題ありませんね(^_^)
そして、最後の一つの失敗要因です。
４、空室を埋めれない
これは、どの家主でもありえる話ですが、空室はキャッシュフロー悪化の要因ですね( ;∀;)
ですので、常に満室経営を目指していくのが理想ですが、、、
世帯が多くなるとそう簡単ではありません( ﾟДﾟ)
空室を埋めていくは家主の宿命みたいなものですね(*´ω｀)
上記の事例のように、、、
物件を増やすだけ増やしても、儲かっていない人も多いので、、、
キャッシュフローを意識した物件購入を意識しましょう！！！
そうする事で、不動産投資家としての成功に近づけると思います。
さて、最後に、不動産投資の成功の定義ですが、、、
私が思う不動産投資の成功の定義は以下の通りです。
◯専業家主で十分に生活ができる水準
◯預貯金にかなりの余裕があり、一切働かなくても遊んで暮らせる状態
ですね(・∀・)
理想は、、、
◯毎月海外旅行
◯支払いを気にせずクレジットカードを切れる経済力
ぐらいには最低なりたいですね(^_^)
不動産投資なら可能ですし、私も徐々に目標に近づいていっております(￣^￣)
共に高みを目指して行きましょう(⌒‐⌒)
ではまた！！！
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