こんばんは、アルキミスタです( ・∋・)
さてさて、以前のブログにて少し触れた、、、
自宅を法人化して節税対策をするやり方を実践致しました
詳細は下記に書いていますのでよかったらどうぞ（＾ｕ＾）↓
では、少し説明をさせて頂きます。
基本的に、私は、アパート経営をする上では、、、
法人化を強く勧めております。
理由としてはいくつかありますが、、、特に一番のメリットは
法人を育てる事で、アパート融資がより受けやすくなる事です。
アパート融資は個人では限界がありますが、法人は無限です。
どんどん会社の規模を大きくしていけば、、、
数十億の融資を組むことも可能になります
ですので、早い段階から法人化を考えて動いたほうがいいのです。
ただし、、、
何も考えずにアパートばかり増やしすぎると、、、
法人税で苦しむ事になります
もし、アパートの耐用年数が切れて減価償却費が使えなくなったら。。。
当然ながら多額の利益が出て、税金を納めないといけなくなりますよね？
ですので、、、
意図的に減価償却費を増やす計算をしておくことも大事なのです
そこで、私が推奨している自宅→事務所にする事によって受けれる、、、
メリットとデメリットを説明していきますね（＾ｕ＾）
まず、デメリットから。
①住宅ローン控除が使えなくなる
②不動産取得税が掛かる(一回のみ)
③火災保険の掛け金が増える
④団体信用生命保険が付かない
ざっとこんなとこですね。
①の住宅ローン控除に関してですが、、、
法人に住宅ローン控除はありません。
ですので、法人に所有権移転する時点でこれは受けれません。
まあ、住宅ローン控除自体もさほど大きい控除でもありませんし、10年間しか受けれませんので、、、
あまり気にする部分ではありませんね。
次に②番の、不動産取得税。。。
これは、仕方がないので我慢して下さいｗｗ
一度しか掛かりませんし、余程の豪邸でなければ数十万程度なので。
次に③番の火災保険。。。
実は、自宅と事務所では火災保険料が全然違います。
自己居住用の自宅やアパートの火災保険料は安いですが、、、
自宅兼事務所及び、事務所の保険料は金額が上がります
ただ、火災保険は必ず掛けておかないといけませんので。。。これも我慢して下さいｗ
そして④番の団体信用生命保険
基本的に、ほぼ全ての住宅ローンには団体信用生命保険が付帯してきます。
しかし、法人事務所にする際は、プロパーローンになるかと思いますので、、、
団体信用生命保険は付きません
ですので、、、
団信が付いてなく不安な方は、別途生命保険等に加入する必要が御座います。
ここは注意して下さい。
ここまでがデメリット。。。
次に、メリットです（＾ｕ＾）
①住宅ローンから外れるので、また別途で住宅ローンを組める
②光熱費等を法人経費として計上できる
③家屋を減価償却費として計上できる
順番に説明していきますね
①番ですが、、住宅ローンというのは、パッケージ商品です。
保証会社という機関が審査をし、銀行経由で貸し出しをしています。
1つ住宅ローンがあると、また別途住宅ローンを組むのは少し難しいです。
年収が高い方は問題ないんですがね。
返済負担率というものがありまして、、、
概ね、年収の35％が年間返済額の上限になります。
これを超えると、基本的に住宅ローンが通りません。
年収500万円の方は、、、 年間返済額が1,750,000円以内
年収1000万円の方は、、、年間返済額が3,500,000円以内
が上限となります。
しかし、事務所の場合は住宅ローンではなく、、、
プロパーローンです(銀行直接貸し出し)
ですので、住宅ローンとはまた違う見られ方をしますので、、、
事務所ローンがあったとしても、住宅ローンが無いものとしてまた住宅ローンを組む事ができます。
これは大きなメリットです（＾ｕ＾）
家が欲しくなったら、事務所を持ったままで、また購入できるわけです。
次に②番ですが、これはそのままです（＾ｕ＾）
そのまま経費計上することで、利益を圧縮できますね。
最後に③です。減価償却費。
長期間、減価償却費が計上できるのは、かなりのメリットです。
※減価償却費を計上する条件として、個人から法人に一定の家賃を支払う事が条件となります。
実際にどれくらいの減価償却費が計上できるか、計算してみましょう（＾ｕ＾）
※土地代は償却できないので、建物価格だけとなります。
私の事務所を実例としてあげますね。
建物価格 2950万円
平成25年3月築
計算式
残存耐用年数18年 定額法 償却率0.056
29,500,000円×0.056=1,652,000円
1,652,000円が、年間計上できる減価償却費となります。
いやーでかいですね(゜ロ゜)
非常にありがたい(;´Д`)ﾊｧﾊｧ
今回のポイントは、残存年数の間、ずっと1,652,000円を計上できること。
私の場合は、、、18年です(*´ー｀*)
18年間、1,652,000円を利益と相殺できるので、節税効果はバツグンです。
しかも、事務所の場合は、アパートと違って、、、
基本的に売ったりしませんよね？
ですので、毎年計上できる安定した減価償却費として計算できますね(^_^)
建物価格は大きければ大きいほど、当然ながら減価償却費が大きくなります（＾ｕ＾）
無理に経費を使うよりも、圧倒的に法人にお金が残りますので、よろしければ皆さんも実践されてみて下さい！
ではまた!(^^)!
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