こんばんは、アルキミスタです(´・ω・｀)
さてさて、今回は、アパート用地の仕入れのお話の第二弾です（＾ｕ＾）
前回もそうですが、、、
この土地も、普通にネットに載っていた物件を、安く仕入れた案件です(￣ー￣)
以前のブログにも書きましたが、、、
いいアパートは基本的にネットに載りません。
理由は、良い物件は載せずとも既存顧客が買うからです(´・ω・｀)
しかし、、、
何故か土地に関しては、普通にネットに載っている事が多いです(゜ロ゜)
この物件も、普通に売りに出しておりました(^_^)
場所は国道に面しており、道路付けもよく、アパート用地に最適です（＾ｕ＾）
道路も広く、コンビニ徒歩30秒、イオンモールまで車で5分、駅まで車で5分の好立地です(;´Д`)ﾊｧﾊｧ
金額は、、、
562.15㎡(170.05坪)
1380万円
坪単価 81,152円
国道沿いにしては安いけど、、、アパート用地として仕入れるならもっと下げないといけませんね(´・ω・｀)
でも、交渉すればいいから問題なし(°∀°)ｸﾞﾍﾍ
とりあえず、不動産屋に問い合わせてみました(´・ω・｀)
俺『あのー、この土地まだ売れてませんか？』
不動産『まだ売れてませんかので大丈夫ですよ！是非お願いします』
俺『ここ立地いいのに何で売れてないんですか？』
不動産『今まで何回か買付が入ったんですが、全部ローンが通らず流れてしまって』
なるほど、そういうことか。。。
実は、この土地が売りに出された頃は、、、
アパート融資が極端に厳しくなった頃でした(°∀°)
つまり、欲しがっている人はいるけども、銀行融資が通らずまとまってなかったんです。
ここで、すかさずこの質問(´・ω・｀)
俺『売主様は売却急いでらっしゃいますか？』
この質問、、、結構大事です(￣^￣)
何故なら、早期売却を希望されている場合は、、、
高確率で金額交渉が出来るからです(´・ω・｀)
不動産『はい、売主様もご高齢で、なるべく早く手放したいと仰ってますので、早くまとめたいですね』
なるほど。
チャーンス！！！
これは、値切る材料満点やないかい(｀ω´)ｸﾞﾍﾍ
そこでいつものこの質問(￣^￣)
俺『金額相談できませんか？？現金ですぐ払いますんで(｀ω´)ﾃﾞﾍﾍ』
不動産『現金ですか？では買付書いて頂ければ交渉しますよ！』
という流れで、買付を提出(´・ω・｀)
そこから、2～3日で返答が来て
不動産『希望の金額までは下がりませんでしたが、近いところまでは下がりました！よかったら、これでお願いできませんか？』
俺『はい、大丈夫です、ありがとうございます(｀ω´)ｸﾞﾍﾍ』
という流れで速攻で現金で購入(´・ω・｀)
いやー、いい話がまとまる時は、恐ろしいほどスムーズに行きます（＾ｕ＾）
神のお導きですな！！！ 信仰心ないけどｗｗｗ
さてさて、何で私が土地を一旦購入すると思いますか？？？
わざわざ買わなくても、、、
仲介でお客様に土地を紹介した方がリスクがないように思われるかもしれません。
まず、私が土地を保有するのにはいくつか利点があります(^_^)
まず一つ目、、、
①自分のアパート用地に使用できる
当たり前ですが、自分が建てる事もできます(^_^)立地がいいので、客付けは問題ないですからね(*｀･ω･)ゞ
これは、臨機応変に対応しています。
どういう事かと言うと、、、
アパートを欲しがっているお客様がいれば土地付きで提案し、、、
いなければ、自分で建てて収益を生む
というように、両面で進めることが出来る訳です。
インカムゲインを狙うか、、、
キャピタルゲインを狙うか、、、
自由に選択できるのは、大きなメリットです（＾ｕ＾）
そして二つ目、、、
②高確率で安く買える
実際こっちのメリットも大きいですね。
お客様に仲介で土地を提案する場合、ほぼ確実に融資が絡んできます。
そうなると、融資の時間も掛かりますし、最悪、融資がまとまらず商談が流れる事もよくあります。
これは、売主様にとっては、、、
大きな不安要因になるわけです。
売れるかどうかわからない訳ですし。
しかし、、、私は現金です（＾ｕ＾）
ですので、売主様からしたら、、、
確実に売却できる保全措置
でもある訳ですね(^_^)
『不確定な購入希望者』より『確実な買取先』
を希望される方も多いという訳です(^_^)
そんなこんなで土地を購入し、お抱えのお客様に提案し、融資をまとめました(^_^)
このお客様は、非常に属性が良かったので、もの凄く好条件で融資承認が降りました。
やはり属性って大事だなーと改めて思わされた案件でもあります
この話はまた今度させて頂きますね（＾ｕ＾）
さてさて、そんなこんなで、早速工事にかかります
まずは基礎工事から。
こんな感じで整地して、基礎をやっていきます。
こんな感じ(´・ω・｀)
ここからは早いです(⌒‐⌒)
棟上げと言って、木材で骨組みを作っていきます(^_^)
大工さんをまとめて投入し、1～2日程度で枠を完成させてしまいます(゜ロ゜)
いやー、職人さんって凄いわ(￣^￣)
このアパートは8月末完成予定になりますので、、、詳細は、、、
新築アパートコンサルティング実績④
として、後日ブログに書かせて頂きますね（＾ｕ＾）
ではまた！！
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