こんにちは、アルキミスタです(・∀・)
さて、今回は真面目にアパート経営に関するブログです(・∀・)
今回のブログは、、、
アパート用地の仕込み編③です(￣^￣)
アパート用地の仕入れのお話になりますので、アパート経営に興味がある方はどうぞ( ﾟдﾟ)ノ
さてさて、私が新築アパートのコンサルをやりだしてから、もう結構時間が建ちますが、、、
おかげさまで、お客様にも恵まれ、順調に案件が増えております(⌒‐⌒)
『是非新築を計画してほしい』
とお待ち頂いているお客様もいるくらい、充実しております(^ー^)
本当にありがたい限りです。
しかしながら、やはり問題点もあります。
条件に合う土地を探すのはなかなか大変なんです(^_^;)
というのが、、、
アパート新築というのは、当然ながら土地がないと成り立ちません。
土地を探して、その上にアパートを建てないといけませんからね。
そして、土地を安く仕入れる事が、収支を向上させる要因となります(￣ー￣)
私がコンサルティングする際は、基本的に
表面利回り8%以上
を基本に計画を組んでいきます。
新築といえども、低い利回りだと将来的に危険と思っているからです。
そうすると、土地探しの絶対条件となってくるのが、、、
◯相場の半分程度の価格の土地
◯客付けできる立地
になります。
先程申し上げましたが、新築アパートを建築する場合は土地から探すのが大前提となってきます(・∀・)
土地を所有されている方もいらっしゃいますが、稀ですからね。
土地から買って建てるとなれば、、、
土地が高いと利回りが悪化するので成り立たないですし、、、
場所が良くないと入居付けに苦労するので、悪い場所だと紹介できないんです。
上記２つの条件を満たして、初めてお客様に提案するわけなんですが、、、
そんな都合のいい土地なかなかありません(^_^;)
ですので、アンテナを張って常に探している感じですねぇ(*´･ω･｀)b
手間がかかるのが何となくわかっていただけましたか？(・∀・)
さて、そんなこんなで土地を探しておりましたら、知り合いの業者さんからこんな連絡がありました(・∀・)
業『アルキミスタさん、売って欲しい土地があるんだけど』
私『はい是非(￣^￣)どんなやつですか？』
業『土地の面積は広いけど、古い工場が建ってて見映えが悪いんよね。ちょっと見てきてくれない？』
私『はい、では見てきてご連絡しますね』
今回は、私の得意な、、、
古い家屋付きの案件ですね(*´･ω･｀)
古家付きは、ライバルか少ないので、非常にやりやすい案件です(・∀・)
何故ライバルが少ないかというと、、、
◯解体が絡むので時間と費用がかかる
◯解体後の更地の状態がイメージしにくいので、買主に敬遠される
からです(￣^￣)
ですので、普通に優良物件がネットに載っている事があります(・∀・)
さて早速現地調査に入りますぜ(*･ω･)
現地に向かってみると、、、
あー、いい感じの廃れ具合ですねぇw
荒れすぎて逆に興奮してきますwww
確かに、これじゃ買い手はつきにくいでしょうね(￣^￣)
なんか事務所のようなものもありますね(・∀・)
せっかくなんで、中に進んでみます(*･ω･)
なんか、お化け屋敷を探索している気分でありますw
小学生の頃に、こんな廃屋を探検していたのは俺だけでしょうか？w
うん、古い工場がある為見映えは悪いですが、、、
土地は広いですねー(*･ω･)
条件が合えば売れそうですねぇ。
道路も広く、上下水道も接続できますね。
しかも、道をすぐ曲がりますと、、、
大通りに面しており、コンビニも近く、駅まで車で5～6分で着きます。
うん、アパート用地として最適な環境ですね(^ー^)
金額が高くなければ、アパート用地として最適かと思います(・∀・)
早速業者に報告します(￣ー￣)
私『◯◯◯万円以内であれば、私のお客様に提案できますが、いかがですか？』
業『じゃあ、それで話してみますね』
という流れで、希望金額でOKを貰うことができまして、、、
アパート用地として取引することになりました(^ー^)
早速お客様に提案し、銀行融資を申し込み、無事融資も承認されました(^ー^)
今回のお客様は、友人の紹介のお客様で、アパート経営が初めてのお客様になります。
金利は1,3%で通りましたので、まずまずですね(⌒‐⌒)
新築の金利ですが、、、
使う銀行とお客様の実績によりますが、、、
1,0%～2,2%くらいが多い気がします。
たまに金利が1%を切っている人もいますが、実績を積まないといきなりはまず無理ですね。
高い銀行だと、2,5%を普通に越えてくる銀行もあるので、金利が安い金融機関を斡旋するのも、私の大事な役割だったりします(・∀・)
ちなみに、今世間を賑わしている、、、
スルガ銀行に関しては、、、
金利は4,5%前後みたいです(´Д｀)ｹﾞｹﾞ
確かに、耐用年数切れの築古を20～30年とかの融資を出してくれたりと、使い勝手がいい金融機関ではあったんですが、、、
そんな高い金利で借りてまでやる必要あるのかは意見が別れる所でしょうね(・・;)
ちなみにですが、、、
私は絶対オススメしないですね(・・;)
金利が高すぎると支払いが多すぎて事業計画が成り立たないです。
『背伸びをしてまで高い金利で無理して借りる必要はない』
というのが私の持論です(・∀・)
話がそれましたが、無事銀行融資が承認されましたので、建物の解体に入りましょう(^ー^)
おっ、早速解体が始まっていますな(・∀・)
事務所みたいなのが解体されてきています(^ー^)
二階からソファーが飛び出しておりますw
確かに、運ぶより投げ捨てたほうが楽ですし早いですね(・∀・)w
さて、そんなこんなで、、、
順調に解体が進んでいきまして、、、
約2週間後、、、
なんということでしょう(・∀・)
あの不気味な廃屋が綺麗になりまして、こんな綺麗な土地に仕上がりました(;´Д`)ﾊｧﾊｧ
ビブォー
アフターw
うん、思ってた以上にアパート用地向きですね(*´･ω･｀)
このアパートは、11月から着工していきますので、、、
来年の繁忙期には完成する予定になります(⌒‐⌒)
ですので、、、
新築アパートコンサルティング⑥
として、完成次第ブログにアップさせて頂きますね(⌒‐⌒)
ではまた！！
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