こんばんは、アルキミスタです(￣ー￣)
前にも書きましたが、私はアパート融資のコンサルティングもしています。
ですのでリアルタイムで感じている事でもあるんですが。。。
去年ぐらいから、アパート融資が非常に厳しくなっています。
今まで審査に通っていた内容の方が通らない。。
何故こんなことになったのか？？？
一番大きな要因は、、、
『金融庁からの通達』です。
アパート融資を控えろ！！！
と銀行の上層部に指示が出ているんですね。
これが各金融機関が融資を抑制している主な原因です。
ここ最近の不動産投資の情勢ですが、副業としても人気があり非常に加熱しており、価格が高騰しておりました。
『なんでそんな価格で買うの？』
というような物件が普通に高値で売れたり、そもそも売り物が少ない為、更に高騰するという悪循環。。
売り手としては好ましい状態ですが、買い手としては手を出しにくい状態でした。
上がりきった仕手株状態ですね。
金融庁の通達の目的は、そういった状態を沈静化するための、、、
『火消し』であると考えられます。
さらにもう一つの理由として、前から懸念されている事ですが、、、
『人口が減少していくので、不動産投資融資を抑制しろ』
という意味合いもあると考えられます。
このまま融資を出していけば、人口減少に伴い空室が増えていき、ローンの返済が滞る人が増大するのを見越しての事でしょうね。
では、融資が全く通らないのか？？？
いえ、そんな事はありません。
答えは、『通る人は通る』です。
融資が厳しくなりだしてから、去年と今年を含め、４件の新築をコンサルし、建築しています。
実例を少しお話しますね。
４件のコンサルをさせて頂いた方は、、、
３人が年収５００万以下
一人が６００万台でした。
融資の承認先は、審査が比較的厳しい『福岡銀行』。
うち一人は昨年新築を買ったばかりで融資ペースが速いので、他行を使っております。
福岡銀行さんは審査が厳しい事で有名ですが、金利をかなり頑張ってくれますので、優先的に使うようにしています。
４人中3人は１棟目の方で、審査を通す為に事業計画書をかなり考えて作り上げました。
融資が通った理由ですが。。
私が感じたポイントは2箇所です。
①自己資金がない計画書はほぼ論外
これは、前からあった風潮ではありますが、最近は自己資金がないとまず無理です。
『不動産投資をするのであれば、総額融資額の2割は最低でも自己資金を投入して下さい』
というのが銀行の本音です。
私の銀行担当の方も、自己資金としきりに言っていますねｗｗ
まず、ここをクリアできているということ。
金融機関によっては、実績がある人であれば自己資金を求められない場合もあるかもしれませんが、それは一部の人だけです。
ちなみに、話が矛盾しますが。。。
コンサルした方の一人は自己資金ゼロで通りました<`～´>
しかも６０００万台コースで。。
いや羨ましいです。私でさえ自己資金ゼロでは通らないのにｗｗｗ
勤続先がかなりの大手ですからね。表面利回りも土地込で８％中盤ありましたし。
今説明を致しましたが、
②借入をできるだけ抑え、キャッシュフロー(高利回り)のいい計画で申し込む事
これも大事です。
アパート融資をする際は、今現在の総借入を調べられます。住宅ローンとか、支払がどれぐらいあるかを必ず見るんですね。
当然ですが、借入は少ない方がいいです。
※但し、既にアパートを持っていて、上手に運用している方は別
基本的に全てのお客様は利回り８％以上(土地代も含む)に乗るように事業計画書を作成します。
利回りを改善し、建物サイズと借入を圧縮した結果、問題なく融資承認されております。
つまり、『厳しくなった今でも、内容がよければアパート融資の承認がとれる』という事です。
サラリーマンで１棟目の方でも、事業計画次第では金利が安い銀行で通ります。
おそらくですが、それでも審査が通りにくいのは事実なので、今から市場が少し沈静化し、お買い得物件が出てくると思います。
何故なら、買える人が限られるから。
売り物があっても買う人が少なければ価格は下がりますからね。株と一緒です。
そういったお買い得物件が出たタイミングで取得できるよう、お金を貯めながら準備をしておく機会ではないかと思います。
焦らず待っていれば、必ずチャンスは巡ってくるので(^O^)
ちなみに私個人は、昨年融資が厳しくなった後で、2億程融資を引っ張れました。
銀行の支店長代理に言われたのですが
私の場合は、、、
『自己資金』
『預貯金』
『実績』
『物件の立地』
この4つが優れていたので、厳しくても承認が取れた。
とのこと。
あとは、支店長代理が本部に提出する作文を頑張ってくれたんでしょうね、感謝です。
基本的に銀行が審査で見てるポイントは主に
『自己資金』
『担保評価』(物件の価値)
『預貯金、資産背景』
『本人の属性』(収入、勤務先)
『事業計画書』(キャッシュフロー、利回り)
『実績』(運用実績、融資実績)
『決算書、確定申告』
です。
この辺りの審査項目を理解しておき、どうすればとおるかを考えて融資に取り組みましょう(^_^)
結論として、自己資金が多ければある程度なんとかなります(´ω｀)
ではまた(・∀・)
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