アパート経営実践記録の8棟目です( ＾∀＾)
こんばんは、アルキミスタです(・∀・)
さて、今回は私の所有物件のお話になります(´ω｀)
実際は9棟目ですが、8棟目は外壁塗装中なので、入れ替えてブログを書かせて頂きます(⌒‐⌒)そっちの話も近いうちに書きますね(・∀・)
以前のブログに書きましたが、今期の私の決算書は無双モードになっておりますｗ
ですので、物件を鬼のごとく買い足して行く所存でございますぜ(ﾉ∀｀)+○ﾟ*｡･
今回の物件は、無双モード一発目の物件となります(´ω｀)
私が何を言っているか分からない方は、下記のリンクを見てね↓↓↓
さて、実はこの物件ですが、、、
一度も現地を見ずに購入した物件であります(´･ω･`)ｗ
グーグルマップで見ただけで決めましたｗｗｗ
当たり前の話ですが、アパートやマンションなどの収益物件を見る場合は、必ず現地を見ますし、見るべきです。
見ないで決めるなんて危険です(ヾﾉヾﾉ･ω･`)
といいつつ、見ないで決めてしまった訳なんですがｗｗ
さて、見ないで決めた訳ですが、、、忙しかったというのもあるんですが、、、
大きな理由の一つとしては、、、
積水ハウス施工のアパートだったからです(｀・ω・´)
さて、私は賃貸営業から経験しているので良く分かるんですが、、、
積水ハウスの安心感は非常に高いです！
正直、今世間を賑わせているレオパレスとは雲泥の差です。
積水ハウスは住宅メーカーとしては日本一ですし、何より建物の作りがしっかりしております(^_^)
他と大きく違うのは、、、
中古として購入後も、積水ハウスの保証を引き継ぐ事ができます(・∀・)
これ、大きなメリットです！！
何か重大な瑕疵が見つかったとしても、積水ハウスが面倒を見てくれるという事ですね(^_^ゞ
基本は10年ですが、延長で20年に引き伸ばす事もできます。今回購入した物件がそうでした(*･ω･)
これも物件を見ずに決めた要因の一つになります。
ちなみに、この物件の情報を頂いてからのスピードはかなり速いですｗｗｗ
①物件情報を貰う→②買付けを出す→③融資をまとめる→④購入決済
一連の流れはこの流れですが、、、
①から②までに1日、③までに一週間ですｗ
我ながらいいスピードですｗ ある意味早漏ですなｗｗｗ
さて、それでは建物のスペックです(^ー^)
積水ハウス施工 平成17年築
福岡県飯塚市
2LDK、3DK複合 12世帯
土地面積 1298.48㎡(392.79坪)
建物面積 655.66㎡(198.17坪)
積水ハウス一括借上
入居 11/12 一部屋空き
毎月手残りキャッシュフロー
約200,000円
表面利回り10.9％
さて、今回は条件が良かったので一括借上にしております(´ω｀)
別に一括借上にしなくても問題ない物件ではあるのですが、担当の方がいい条件でまとめてくれたので、そのまま借上で継続してあげようという話になった感じですね(*･ω･)
月々の手残りが200,000円と記載しましたが、これは一括借り上げの金額です。
ですので、退去があったとしても200,000円は保証されてるという訳です(^_^)
実は一括借り上げと他に、退去時補修費負担というパックに入っておりまして、、、
月々一定の金額の負担をすることで、退去時にかかるクロス張替えやリフォーム代を不要にしてもらえるという特約です(^ー^)
ようするに、月々200,000円という金額は、退去時補修費まで引かれた金額になりますので、、、
退去時のリフォーム代が今後かからないという訳です（ ´∀｀）
これ、大きなメリットです(;´Д`)ﾊｧﾊｧ
修繕費って結構馬鹿にならないので、そのリスクを軽減できるというのは、大きなリスクヘッジになりますし、キャッシュフローの増加に繋がります。
積水ハウスのアパートで借上を検討されている方は、この特約には入っておいたほうがいいですね(^_^ゞ
さて、今回の物件購入のポイントは3つです（っ｀∀´*）
まず一つ目は、、、
1、土地が400坪近くあること
今回のアパートの土地は400坪弱程度敷地があり、閑静な住宅街に建っております(*･ω･)
したがって、建物がダメになった後の選択肢としては、、、
分譲地を造って売却する事もできますし
再びアパートを建て直す事もできます
ようするに、出口が見える物件なんですね(´ω｀)
次に二つ目ですが、、、
2、最近、外壁塗装をしてあること
築年数は比較的新しいのですが、何故か外壁塗装をしてあります(・∀・)
外壁塗装は結構バカになりません、一気に大量のお金が出ていってしまします(￣▽￣;)
つまり、将来的に掛かる数百万という補修費が浮くという訳ですね(*･ω･)
そして最後のポイント。
3、積水ハウスのアパートであること
くどいですが、私の積水ハウスの評価は高いです。レオパレスや大東建託とは全然違います。
ですので、若干割高でも積水ハウスであれば買うようにしています(⌒‐⌒)
積水ハウスというブランド力もさることながら、間取りや設備もいいので、入居率もいい物件が多いですしね(´ω｀)
さて、そんなこんなで、2019年一発目の物件の購入をする事が出来ました(^_^ゞ
最近の動きですが、融資が厳しくなったとはいえ、アパートやマンションの売物件はなかなかの数が出てきています(´・ω・｀)
私の元にもたくさんの物件情報が集まってきましたが、土台に乗る物件がなかなかありません。
割高な物件を買う気にはなれないので、辛抱強く物件を探していかないといけません(((^_^;)
いい物件に巡り合う確率は非常に低いですが、、、
今回の積水ハウスのアパートみたいに、突発的に話が出てきて、すぐまとまる事もあります(´ω｀)
いい物件との出会いは、本当にご縁だと思いました。イメージ的に、結婚と似ていると思います(・∀・)
この調子で頑張って、アパートやマンションをどんどん買い足していきますぜ(°∀°)
ではまた(⌒‐⌒)
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