不動産投資の考え方

どんなアパートや不動産を買えばいい?

更新日:

こんばんは、アルキミスタです(´・ω・`)

 

私の法人は1月末決算の為、、、

 

その事務処理などをため込んでいたつけが今きて死ぬほど忙しく、、、

 

ブログを書く暇もあまりないんですが、頑張って書きますww

 

さてさて、私は不動産投資のコンサルティングもやっているので、よく聞かれる質問があります。。

 

『どういう物件を買えばいいんですか???』

 

 

この質問、すごく多いです( ・Д・)

 

 

人によってお得に見える物件が違いますし、私の物差しが正しいとも限りません(´- `*)

 

 

ですが、、、

 

『こういうとこ見てるんだなー』

 

と参考にはなるかもしれませんので

 

物件選定の目安にしていることを参考程度にお話ししていきたいと思います。

 

 

まず、不動産経営をする上で一番重要視するべきことから申し上げます。。

 

①『キャッシュフローがいい物件を買うべき』

 

これが大前提。異論は認めませんww

 

当たり前の話ですが、これがぶれている人もいます。

 

 

お金が残らないとアパート経営をする意味がありません。

 

そして2つ目。

 

私はこれを自分の購入物件の基本的な条件にしています

 

②『下水道が接続されている、及び接続できる物件』

 

です。

 

何故だと思いますか???

 

アパートの排水は基本的に次のうちどちらかです。

 

〇下水道

〇浄化槽

 

ではこの二つ、何が違うのか???

 

 

答えは、、、

 

 

 

『維持管理費が借主負担か、貸主負担か』です。

 

 

下水道は、水道と一緒に入居者に請求がいきますが、浄化槽は貸主負担になっちゃうんです。

 

これ、凄い違いですよ。

 

例えば、年間家賃が100万円のアパートがあるとします。

 

このアパートが浄化槽なのか下水道なのかでキャッシュフローが全く違います。

 

〇下水道→入居者負担なので関係なし

 

〇浄化槽→浄化槽維持管理、法定点検代で年10万円

 

というふうになります。

 

単純に、浄化槽というだけでランニングコストが永久的に増えてしまうんです。

 

 

新築を建てる時も、浄化槽の場合、浄化槽本体の金額もばかになりません。

 

かなり高いです('д` ;)

 

よほどの好条件なら別ですが、、、

 

私は浄化槽しか設置できない土地やアパートは買いません。

 

まあ、好立地なら間違いなく下水道が来ているでしょうけどね(`・ω・´)

 

さてさて次です。

 

 

③都心部すぎる物件は避ける

 

これは、初心者の方向けのアドバイスだと思ってください。ベテランの方はどんどんどうぞww

 

理由ですが、、、

 

キャッシュフロー及び実質利回りが低い物件が多い!!!

 

一棟目のアパートとしては全く向きません。物件価格が高すぎる。

 

キャッシュフローが悪い上に、退去が出たらすぐ赤字になります(´Д⊂)

 

 

不動産投資を始め出した初心者の方が手を出すと、本当に痛い目を見ます。

 

 

その上、都心は競合物件がとても多いので、一度空いたら入居付けが大変というのもありますね(;´Д`)

 

立地がいい物件がいいのは異論ありませんし間違いではないですが、、、

 

 

金銭や空室ストレスに耐えれる方が買うべきです。

 

 

最初のうちは、多少田舎の方をおススメしています。キャッシュフローが残るから。

 

さてさて、4つ目ですね。

 

④出口が見える物件を買う

 

出口とは、売却の事です。

 

 

いざとなったとき、売り抜けれるか??

不動産投資をやる上では、とても大事なことです。

 

 

『この物件を買うのはいいけど、将来的に売れるかな?』

 

 

必ず調べてみて下さい。

 

◯土地の近隣坪単価はいくらか

◯土地、建物の評価額はいくらか

◯取引が盛んに行われている地域か?成約事例はいくらぐらいか?

 

など。

あまり知識がなくとも、調べることができます。

 

細かく言えばまだありますが、絶対条件にしているのはこの4つぐらいですね。

 

私個人の意見ではありますが、参考になれば幸いです(・∀・)

 

ではまた!

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