不動産投資の考え方

アパート買うなら新築か?中古か?

更新日:

こんばんは、アルキミスタです(*゚∀゚)っ

 

最近めっきり寒くなり、今日なんか雪降っていましたよ( -д-)ノ

 

私は寒いのは嫌いです。でも寒い中の雪見温泉は大好きです(。・ω・)

 

 

実は温泉マニアでもあるので、書くネタ困ったら温泉レポを書くかもしれませんww

 

さてさて、今回は不動産投資する上でみなさん考えるテーマです。

 


新築か、中古か
 です。

 

 

結論言いますと、どっちでもいいですww ←雑

 

嘘です(*゚∀゚)

 

それぞれメリットとデメリットがありますので、書きだしてみましょう。

 

 

新築のメリット

○入居付けが比較的楽

○設備が新品の為、しばらく設備投資や故障を考えなくていい

○減価償却があるので税金を抑えれる

○担保評価の関係上、銀行融資が通りやすい

○キャピタルゲインで儲ける前提の事業計画が立てやすい

○借入を長期で組める

 

 

新築のデメリット

○借入が膨らむ

○利回りは中古に比べると低い

○建つまでに時間が掛かる

○満室にするまで安心できない

 

こんなとこでしょうか( ̄^ ̄)

 

次に中古を書き出してみますね。

 

中古のメリット

○既に入居しているので資金計画が立てやすい

○新築に比べると利回りが高い

○完済までのゴールが短い

○立地がいい物件も、割安で買える事が多々ある

 

中古のデメリット

 

○減価償却が使えないと、税金が多くかかる

○設備交換、故障にお金がかかる

○入居付けで困る場合がある

○銀行融資が長く組みにくい、または融資取組自体が厳しい

 

こんなとこでしょうか。

 

上記を踏まえた上で、不動産投資初心者におススメするのは、、、


私は圧倒的に新築です。

 

 

それはなぜか?

 


一つ目の理由は『入居付け』

 

まず、新築の場合、家賃設定と立地を間違えなければ、比較的簡単に入居付け(満室)が出来ます。

 

となれば、設備投資にお金が掛からない新築の方が圧倒的に安全だからです。

 

また、築年数が浅いうちは、空いたとしても比較的簡単に入居が決まりますので、心の余裕が出来るのも大きいですね。

 

 

 

二つ目の理由は『節税対策』

 

何のこっちゃ?と思われる方もいらっしゃると思いますので、説明します。

 

サラリーマンされている方は、勤務先が本人の代わりに所得税を納付していますよね?

 

会社が代わりに税金を納めてくれて、差し引かれた残りが給与として振り込まれてくるのです。

 

源泉徴収票の、源泉徴収税額というところに、年間納付した金額が書いてあります。

 

その源泉徴収税額って、不動産が赤字だと戻ってくるって知ってました?

 

 

はい、戻ってきます。実際赤字ではなくても、必要経費と減価償却等を合わせたら申告上赤字になったりするんです。

 


これ、サラリーマンには凄いメリットです。

 

※減価償却に関しての説明は、下記をどうぞ(´- `*)

 

減価償却って何?

 

この減価償却は、中古だとほとんど残ってなかったり、使えなかったりします。

 

 

そうなってくると、節税どころか税金を納めなければならなくなってしまいます。。。

 

そういう意味でも、最初は新築を持っておくと無難です。いざとなったら売り抜けやすいし。

 

 

ですので、不動産経営に慣れるうちは、できるだけ新築がいい。

 

リスクが少ないし、メリットが多い。

 

 

慣れてくれば中古もどんどん買ったほうがいいです。

 

中古は中古で魅力あるんですけどね。

 

実例ですが、、

 

 この前、私が中古でかなりの一等地を取得しましたが、

 

おそらく数年インカムで回したら数千万ぐらい乗っけて売却できるんじゃないかな、というお買い得物件を買うことが出来ました(。・ω・)ノ゙

 

 

と、こういう楽しさも中古ならではですね。

 

ですので、今回の結論を申しますと、

 


最初のうちは新築

 

慣れてくれば中古

 

これが私の考える王道パターンですね。

 

もちろん、最初から中古でもうまくやれれば全然いいですよ!

 

ではまた(・∀・)つ

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