こんばんは、アルキミスタです( ・ω・)
さてさて、今回のお話は、、、
アパート経営6棟目実践記録です(´・ω・｀)
実際は7棟目なんですが、5棟目を飛ばしてブログを書いておりますので、一つズレます(￣ー￣)
ブログに書けない大人の事情がいろいろあるんですよｗｗｗ
さて、この物件は、普段の売買と違い、、、
特殊な取得方法をした物件となります(^_^)
詳しくお話致しますね（＾ｕ＾）
皆さんは、、、
相続財産管理人ってご存知ですか？？？
今回の不動産は、、、
亡所有者の相続人全員が相続放棄をして、結果として相続する者がいなくなり、、、
相続財産管理人が選出されたというパターンです(゜o゜)
分からない方の為に詳しく説明していきましょう（＾ｕ＾）
不動産や金銭などは、所有者が亡くなった場合は、、、
相続が発生し、血縁者が被相続人となり、相続財産を受け取る権利を得ます。
しかしながら、、、
相続人が相続財産を放棄する場合があります(゜ロ゜)
被相続人は、相続財産を受け取る権利もあれば、、、
『そんな財産はいらないから受け取らない』
と放棄する権利もあるんですね。
でも普通、相続した方が得だと思いますよね？？？
ここが、相続の肝なんですが、、、
相続というものは、、、
財産も相続しますが、借金も相続します(^_^;)
なんで被相続人が、相続放棄をするのかというと、、、
〇借金しか相続財産がないことが明らかな場合
〇亡くなった方に借金があり、プラスの財産があってもマイナス財産を相続したくない
などの理由が考えられます(￣^￣)
そして、相続人は相続放棄をし、相続人が不在になった場合は、、、
上記のように謄本に登記されます(´ω｀)
所有者が、相続人不存在となるわけですね。
この相続財産管理人ですが、一般的に、、、
〇弁護士
〇司法書士
のどちらかが選出されます(￣^￣)
今回は、そこから話が私に来ました（＾ｕ＾）
以下、やり取りの流れ
管理人『アルキミスタさん、〇〇市にアパートあるけど買う？？？』
私『買うにきまってますがな(´ω｀)ｸﾞﾍﾍ』
管理人『ただ、裁判所の許可がいるから、適正金額になるよ。』
私『あー、適正であればいいですよ、安いに越したことないけど。』
管理人『あと、裁判所の指示でいろいろ声掛けないといけないから、スピード勝負になるよ』
私『ほう。。。せっかちな私を急かすという訳ですねｗ 望むところです(・∀・)ﾌﾌﾌ』
という事で、すぐ銀行融資の手続きを開始します(￣ー￣)
さてさて、、、今回の物件の購入のポイントは3つです。
〇物件価格は裁判所の許可がいる為、あくまで適正価格での取引となること(相場の金額)
〇スピードが速くないと買えない可能性があること
〇どの銀行を使うかによって承認スピードが全く違うので、銀行選びが大事になること
です。
今回気を付けないといけないのは、、、
確実に承認が取れる、スピーディーな銀行選びです！！！
基本的には、私は金利が安い銀行での融資を勧めております。
しかし、金利が安い銀行というのは、、、
基本的に審査が遅いです(~_~;)
目安としては、審査が出るまで3週間～1か月ぐらいですかね(´ω｀)
金利が安い金融機関に拘るあまり、他の人にアパートを取られてしまうなどの事態は絶対に避けねばなりません。
この話は、下記ブログにも書いておりますので、よろしければご覧下さい（＾ｕ＾）↓↓↓
ですので、今回は、、、
回答が速く、比較的融通が利く銀行を使うことにしました(￣^￣)
最初は金利が高くても、借りた後に交渉すればいいですしね(^_^)
とりあえず、銀行の担当と打ち合わせをします。
〇物件の立地
〇入居率
〇総事業費
〇返済期間
などを説明、確認した上で、事業計画が成り立つと判断。
この時点で、見せ金(預貯金)が数千万円ありましたので、、、
銀行からは、ほぼ確実に承認を取れるでしょうとの返答(・∀・)
この返事を聞いてから、代理人に購入の意志を伝え、、、
後日買付を提出して物件を押さえました(￣^￣)
正式な稟議には時間が掛かりますが、、、
担当者の実績と経験で、審査に通るかが大体分かるんですね（＾ｕ＾）
早急に、融資の可否の判断をしたい時はすごく助かります(´ω｀)
さて、融資も確定したので、、、
売買契約書を交わし、裁判所の許可を取ります(￣^￣)
裁判所が許可を出す際に、適正金額かどうかの判断がありますので、、、
相続財産管理人案件は、著しく安く買う事は基本的に難しいです(^_^;)
まあ、それでも今回は、ぼちぼち手頃な金額かとは思いますが(・∀・)
さてさて、裁判所の許可も降りたので、無事購入する事が出来ました（＾ｕ＾）
積水ハウス施工
構造 軽量鉄骨造スレート葺2階建て
平成18年築
2LDK 50.52㎡ 3世帯
3LDK 65.79㎡ 3世帯
計6世帯 (1部屋空き予定)
土地面積658㎡(199,04坪)
表面利回り 11.54％ 月額収入365,500円
なかなかの収支ですね(^ω^)
土地が200坪くらいあり、各世帯の駐車場が2台ずつあるのも魅力です(￣^￣)
田舎なので、駐車場は多いにこしたことはないです!(^^)!
この物件は、積水ハウスの管理会社の積和不動産のサブリース(一括借り上げ)でしたが、、、
私が購入するタイミングで、管理会社の積和不動産が、、、
『家賃保証を見直しますので送金額が下がります』
。。。とふざけた事を言い出して来ました(^ω^#)ﾋﾞｷﾋﾞｷ
ようするに、家賃保証額を下げますという話です(〆´ω｀)ｲﾗｲﾗ
はいでましたｗ
所有者変わった途端、サブリース条件を悪化してくる管理会社って良くいるんですよね(＾ω＾#)ﾋﾞｷﾋﾞｷ
足元を見てるんでしょうか？(＾ω＾#)ﾋﾞｷﾋﾞｷ
一生懸命頑張ってくれる管理会社は大好きですが、、、
対応が悪い管理会社は、即効で切り替えるのが私のポリシーです(^ω^#)
とりあえず、条件悪い管理会社に任せる必要など全くないので、、、
以前お世話になった上司の不動産会社に任せる事にしました(´ω｀)
基本的に、私は、、、
一括借り上げには否定的です。
お客様がどうしてもと言うなら止めませんが、、、
一括借り上げをしなければ不安な物件を購入することがまず間違っています。
余程の問題物件でなければ、少し工夫をすればアパートは大体決まりますので、、、
借り上げをせず入居者を決めていくのが、本来の大家のスタイルです(^_^)
。。。と、そんなこんなで無事アパート取得をすることができました(^_^)
スピード遅かったら、他にとられていたかもしれません。
融資スピードが速い銀行との付き合いは、大事にしていきましょう(^_^)
ではまた！
にほんブログ村