こんばんわ、アルキミスタです(￣ー￣)
最近めっきり暑くなってきましたね。。
晴れると太陽光が発電するのでありがたいですが、暑すぎると汗ダラダラになるので勘弁して欲しい今日この頃です(´・ω・｀)w
さてさて、今回のお話は、、、
新築３棟目のコンサルティングのお話です(^_^)
今回の依頼は、、、
『アパートをどうしても欲しい』
と施主の希望により、いろいろ強行突破して建てた案件です。
この案件は、いろいろありまして、、、
かなりイラッとした案件ですw
ついでに、、、
いろいろ揉めた案件ですw
詳しくお話しますね(´・ω・｀)
今回は、普段怒らない私がかなりイラついた事があり、文中の言葉が荒くなっておりますので、、
先に謝っておきます、すいません(゜o゜)
以前も書きましたが、私は新築コンサルティングをする際は、基本的に土地から探します。
大まかな条件としては、、、
◯土地の坪単価6万円以下
◯上下水道が接続できること
◯客付けできる場所であること
です。
基本的に、土地から探す際は、、、
一等地は探しません
なぜなら、、、
高すぎて収支が合わないからです。
そりゃあ、元々が資産家で、たくさん自己資金を持っているなら一等地でいいでしょうけど。。。
そんな方はなかなかいませんし。
基本的に、私の事業計画は、、
新築土地込みで表面利回り8%以上
を基準にして動きますので、
高い土地だと。。。
全然土台に乗らないんですね(^_^;)
ただ、一等地でなくても、周辺環境と間取りがよければ、、
問題なく客付けできる
事が実践して分かっております(´・ω・｀)
ですので、、、
『一等地ではないが、比較的中心部に近い手頃な土地』
を探す事がポイントになります。
高い一等地でアパートを建てるより、、
比較的安めな土地のほうが収支がいい
んですね。
さてさて、そうこう言ってたら。。。
手頃な土地を見つけましたぜ(´・ω・｀)
土地は200坪程、造成などはかかりますが、
坪5万円程度で取得できました。
土地はこんな感じです。
若干坂道を登りますが、ゆめタウンまで車で5分もかからず、高台で見晴らしがいいです。
うん、問題なく決めれる立地だな。と判断。
施主に勧めて、建築することになりました。
土地に関しては何の問題もなかったんですが、、、、、
一つ問題がありました。
このアパートの施主は、、、
私が前いた会社の部下です。
で書きましたが、私がいた会社は、現在アパートを自身で持つことに規制がかかっております。
社長や役員は下に告知せず勝手に買ってますがね。
上層部は私利私欲で買っていいけど、下は許可がいるんだそう。
いやー滑稽な会社です。
施主もまだその不動産に勤務しており、このアパートを建てる時、無許可で建てていろいろ文句を言われたみたいです。
特に立地について。
施主の会社の部長いわく、、
『こんな場所じゃ決まらない、自己破産するぞ、お前はアルキミスタに騙されてる』
と、私より遥かに数字が悪かった、なんちゃって部長に施主がかなり非難されたみたいですね。
この部長の発言にはかなりイライラしました。
ただ、私としては、、、
『問題なく決まる場所だから、安心しとけ』
と施主に伝えました。
自信ありましたし、周りの入居率や競合物件まで調べて家賃設定をしておりましたので。
そもそも7年程働いた地域で、市場が完璧にわかっていたんですね。
問題なく決まるのがわかってました。
そして完成。。。
結果として、、、
完成から１ヶ月もたたず8部屋満室になりました(⌒‐⌒)
外観はこんな感じです（＾ｕ＾）
なかなかオシャレな感じに仕上がりました
室内はこんな感じです
1Ｋ 4世帯
1ＬＤＫ 4世帯
合計8世帯
その部長が、何をもって騙されてると言っていたのかわかりませんが、、
アパート経営に関してはただの素人だったんでしょうね。
私より圧倒的に不動産知識も営業力も低いくせに、適当な事言ってんじゃねぇよ。
素人なのか、嫉妬してるのかわかりませんが、営業妨害もいいとこです。
基本的に、、、
◯投資は危険
◯騙されてる
◯自己破産する
とかネガティブ発言しかできない人は、
投資家に向いていないので、一生サラリーマンとして労働されて下さい。
どんな商売でも投資でも、、、
成功するのは挑戦した人だけです。
正直、私は土地からコンサルティングをする場合。。
『自分が建ててもいい場所』
しかお客様に薦めません。
なぜなら、、、
空室が続くと私の評判にも関わる
からです。
そういう意味で、この3棟目のアパートが収支も入居も上手くいった事で、、、
私の新築コンサルティングの自信にも繋がりました。
これ以降。。。
新築コンサルティングの案件が急激に増えていく事になります。
ちなみに、余談ですが、、、
この案件が発端となり、、、
前の会社と一切付き合わなくなります
管理も任せていたが、全て他の管理会社に切り替えが完了。
客付け能力も低い会社だったので、、、
元々管理を切り替えるつもりでいた矢先でした。
詳細は、 任すべき管理会社とは？？？
を見て下さい(^_^)
今回の新築がきっかけで揉めて。。
他の管理会社に切り替えたおかげで、私が所有する全てのアパートが満室になりました(^_^)
少しイレギュラーな形になりましたが、、
こちらに負い目を作らず縁を切ることができました(^_^)
決まらない管理会社や仲介会社になんか任せる意味ないので、本当によかったです。
まあ、そういう意味では前の会社に感謝ですね。
今現在工事中の新築コンサルティング案件もありますので、順次ブログに書いていきます(^_^)
ではまた！！
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